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Intérêts intercalaires : ce qu'il faut comprendre avant une VEFA ou une construction
Les intérêts intercalaires sont des intérêts payés pendant la période où la banque débloque votre crédit immobilier en plusieurs fois, avant le début normal du remboursement du capital. Ils concernent surtout les projets de VEFA et de construction.
Quand devez-vous en payer ?
Vous pouvez avoir des intérêts intercalaires lorsque votre prêt immobilier finance :
- un logement acheté en VEFA ;
- une construction avec appels de fonds successifs ;
- plus largement, un projet où la banque ne verse pas tout le crédit d'un seul coup.
Le principe est simple : tant que tout le capital n'a pas été débloqué, vous ne remboursez pas encore votre crédit classique de la même façon qu'après la livraison. En revanche, vous payez déjà des intérêts sur les sommes que la banque a versées.
À partir de quand commencent-ils ?
Service-Public indique que les intérêts intercalaires sont dus dès le premier déblocage de fonds. Ils prennent fin quand la totalité des fonds a été débloquée et que le remboursement normal du prêt commence.
Autrement dit, plus les appels de fonds s'étalent dans le temps, plus cette période peut durer.
Pourquoi le montant augmente-t-il progressivement ?
Au début, la banque n'a versé qu'une partie du prêt. Les intérêts portent donc sur une base encore limitée. Puis, à chaque nouvel appel de fonds, le montant déjà débloqué augmente.
Conséquence pratique :
- au début, la charge peut paraître modérée ;
- puis elle peut monter au fil des mois ;
- et elle peut devenir plus lourde si la livraison est retardée.
Pourquoi faut-il les intégrer dans votre budget global ?
Pendant la phase de chantier, certains ménages cumulent :
- le coût du logement actuel ;
- les frais annexes du nouveau projet ;
- l'assurance emprunteur ;
- et les intérêts intercalaires.
Le risque n'est donc pas seulement "technique". C'est aussi un sujet de trésorerie mensuelle. Avant de signer, il faut vérifier si votre budget supporte cette période transitoire, surtout si vous gardez encore un loyer ou un autre crédit.
Les intérêts intercalaires figurent-ils dans le TAEG ?
Pour un prêt qui finance l'achat d'un logement en VEFA, Service-Public indique que les intérêts intercalaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du TAEG.
Cela veut dire qu'un emprunteur ne doit pas se contenter de comparer le TAEG affiché. Il faut aussi demander un chiffrage concret de la période d'anticipation pour mesurer le coût réel du projet.
À l'inverse, les pages Service-Public consacrées au PTZ rappellent que ce prêt aidé est accordé sans intérêts intercalaires. Cela permet de ne pas confondre le coût d'un prêt principal débloqué par étapes avec celui d'un prêt réglementé comme le PTZ.
Les bons réflexes avant de signer
Avant d'accepter l'offre, il est prudent de demander :
- un tableau prévisionnel des appels de fonds ;
- une estimation des intérêts intercalaires selon le calendrier prévu ;
- le coût de l'assurance emprunteur pendant cette phase ;
- l'impact d'un retard de livraison sur votre charge mensuelle.
L'ANIL recommande aussi, lorsqu'il existe plusieurs prêts, de faire débloquer en priorité les prêts au taux le plus bas.
À retenir
Les intérêts intercalaires sont normaux dans beaucoup de projets immobiliers avec déblocage progressif des fonds, mais ils sont souvent sous-estimés. Le bon réflexe consiste à les chiffrer à part, à tester un scénario de retard et à vérifier que votre budget peut absorber cette phase avant la remise des clés.
Sources officielles
- ABE Info Service : crédit immobilier en VEFA, intérêts intercalaires et différé d'amortissement
- Service-Public : PTZ pour logement social et définition des intérêts intercalaires
- Service-Public : PTZ pour logement ancien et rappel sur l'absence d'intérêts intercalaires sur le PTZ
- ANIL : jurisprudence sur le calcul du TEG et les intérêts intercalaires
