Assemblée générale des copropriétaires

À quoi sert réellement la réunion

L’assemblée générale réunit le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des propriétaires. Elle examine notamment les comptes, le budget prévisionnel, le fonds travaux, le contrat du syndic et les travaux. Une réunion ordinaire annuelle est obligatoire ; une réunion extraordinaire peut être appelée lorsqu’une décision utile ou urgente l’exige.

La copropriété compte des voix, souvent appelées tantièmes. Un propriétaire vote à hauteur de sa quote-part de parties communes. Lorsque ses voix dépassent la moitié de toutes les voix, elles sont ramenées au total des voix des autres copropriétaires : cette règle évite qu’un seul lot domine les décisions.

Vous pouvez venir, donner un mandat à une personne autorisée, voter par correspondance ou, si la copropriété a adopté les moyens techniques nécessaires, participer à distance. Pour la visioconférence et pour le vote par correspondance, le syndic doit recevoir votre information ou votre formulaire au plus tard trois jours francs avant la réunion.

La convocation fixe les décisions

Le syndic convoque les copropriétaires. La convocation est adressée à chacun au moins 21 jours calendaires avant l’assemblée, sauf urgence ou délai plus long inscrit au règlement de copropriété. Elle précise le lieu, la date, l’heure et l’ordre du jour ; elle joint les documents nécessaires aux décisions et le formulaire de vote par correspondance. Les justificatifs des charges restent consultables pendant au moins un jour ouvré entre la convocation et l’assemblée.

Seul un point inscrit à l’ordre du jour peut être voté. Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic l’ajout d’une question, par lettre recommandée avec avis de réception. La demande gagne à contenir une résolution précise et, selon le sujet, les devis ou documents utiles : elle doit parvenir avant l’envoi de la convocation.

Les majorités à connaître

La majorité dépend de la résolution. La majorité simple de l’article 24 se calcule parmi les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions sortent de ce calcul. La majorité absolue de l’article 25 demande plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Si une résolution relevant de l’article 25 recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote à la majorité simple peut, dans les cas prévus, intervenir pendant la même assemblée.

Le libellé de la résolution et la règle de majorité annoncée méritent une lecture attentive. Une opération peut comporter plusieurs votes : choix de travaux, financement et modification du règlement appellent chacun leur règle.

Travaux et usage du lot

Une résolution de travaux permet de décider avant de commander. Les devis accompagnent la convocation ; lorsque la copropriété a voté un seuil de mise en concurrence (La concurrence organise la rivalité entre entreprises pour attirer les clients par les prix, la qualité, le choix et l’innovation.), plusieurs devis sont requis selon les règles retenues, et deux suffisent en l’absence de précision sur leur nombre.

Vous pouvez en principe changer l’affectation de votre partie privative si vous respectez le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. L’autorisation de l’assemblée devient nécessaire lorsque le projet entraîne des travaux importants, touche les parties communes ou l’aspect extérieur, ou modifie le règlement. Un changement peut aussi modifier la répartition des charges s’il affecte l’usage des services collectifs ou des parties communes. Dans certaines communes, une autorisation municipale de changement d’usage s’ajoute à ces règles de copropriété.

Après le vote : procès-verbal et recours

Le procès-verbal relève les décisions, les résultats, les voix pour, contre et les abstentions. Il est signé en fin de séance ou au plus tard dans les huit jours. Le syndic notifie les décisions dans le mois suivant l’assemblée ; la notification destinée aux opposants ou défaillants indique le délai de recours.

Un copropriétaire titulaire d’un droit réel sur le lot peut demander l’annulation d’une décision s’il était opposant ou défaillant. L’action vise le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec avocat, dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Une irrégularité de convocation, de majorité ou d’ordre du jour peut fonder ce recours. Une décision devient définitive et s’impose à tous lorsque personne ne la conteste dans les délais.

Questions fréquentes

Quelles sont les règles de vote en assemblée générale ?

Elles suivent la nature de la résolution. Les articles 24, 25 et 26 correspondent à des seuils différents ; l’ordre du jour indique la majorité applicable.

Puis-je donner mon pouvoir au syndic ?

Le mandat peut être donné à une personne de votre choix, copropriétaire ou non, mais il ne peut pas être confié au syndic ni aux personnes que la loi assimile à son entourage ou à ses préposés.

Puis-je changer l’affectation de mon lot ?

Oui, si le projet respecte le règlement, la destination de l’immeuble et les droits des autres. L’assemblée autorise les projets qui touchent les parties communes, l’aspect extérieur, le règlement ou des travaux importants.

Puis-je contester une décision ?

Oui, si vous êtes copropriétaire opposant ou défaillant et si vous saisissez le tribunal judiciaire compétent dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.