Bail d’habitation : obligations du propriétaire (bailleur)

Louer un logement réellement décent

La décence couvre à la fois la taille, la sécurité, la santé, les équipements et l’énergie. En métropole, une pièce principale doit offrir au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Un règlement sanitaire départemental peut prévoir des exigences plus strictes : la mairie peut indiquer la règle locale. En colocation à baux individuels, chaque chambre doit elle-même atteindre ces seuils.

Le logement doit aussi protéger contre les infiltrations, offrir des installations électriques et de gaz sûres, une aération suffisante, de l’eau potable, un équipement sanitaire et un réseau électrique utilisable. Un sous-sol destiné à l’habitation ne peut pas être proposé à la location. Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité empêche également de considérer le logement comme décent.

Le chauffage illustre la différence entre une obligation concrète et une promesse de confort. Dans un logement récent, 18 °C doit pouvoir être maintenu pièce par pièce. Dans un logement plus ancien, le critère est la possibilité de se chauffer normalement ; le juge apprécie la situation si elle est contestée. Une mesure, des photographies, les échanges avec le bailleur et les relevés d’intervention constituent des éléments utiles pour documenter le problème.

Le dossier à remettre et à conserver

Le bail écrit doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et suivre le modèle réglementaire. À la signature ou au renouvellement, le propriétaire joint notamment le dossier de diagnostic technique : DPE valide, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans, état des risques et, dans les zones concernées, diagnostic bruit. Dans une copropriété, un extrait du règlement de copropriété complète le dossier.

La quittance répond à une autre logique : elle retrace les sommes versées en séparant loyer et charges. Lorsque le locataire la demande, le propriétaire la transmet gratuitement ; un paiement partiel donne lieu à un reçu. Conservez ces pièces avec l’état des lieux, les courriers et les factures de travaux : elles rendent la chronologie lisible si un désaccord apparaît.

Travaux : qui agit et dans quel ordre ?

Pendant le bail, le propriétaire réalise les travaux qui ne constituent pas des réparations locatives : maintien en état du logement, amélioration énergétique, mise en conformité avec la décence ou amélioration des parties communes et privatives. La vétusté et la force majeure font basculer au bailleur des réparations qui auraient autrement relevé de l’entretien courant. Lorsqu’un dommage provient de la faute du locataire, l’analyse change : les circonstances et les preuves comptent.

Le locataire laisse l’accès nécessaire à la préparation et à la réalisation de ces travaux, sans devoir ouvrir les samedis, dimanches et jours fériés. Des travaux de plus de 21 jours peuvent ouvrir droit à une baisse de loyer proportionnelle à leur durée. Si les conditions sont abusives, si l’utilisation du logement devient impossible ou dangereuse, le juge des contentieux de la protection peut être saisi.

Permis de louer et sélection du locataire

Dans certaines zones d’habitat dégradé ou indigne, la collectivité impose un permis de louer. Elle choisit entre une déclaration de mise en location et une autorisation préalable. Le bailleur vérifie ce point auprès de la mairie ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent avant de louer. La déclaration se fait dans les quinze jours suivant la signature du bail ; elle comprend le diagnostic technique et le formulaire Cerfa correspondant.

L’autorisation, elle, précède la mise en location. À compter de l’accusé de réception, la mairie ou l’EPCI dispose d’un mois pour répondre ; le silence vaut accord. L’autorisation concerne une mise en location pendant les deux ans qui suivent. Elle rejoint ensuite le bail. Ce contrôle local s’ajoute aux critères de décence : il ne les remplace pas.

Le propriétaire peut choisir parmi les candidats, en appliquant des critères licites. Une décision fondée sur l’origine, l’âge, le handicap, la situation familiale, la religion, l’état de santé ou un autre critère protégé constitue une discrimination. Dans le parc privé, la personne écartée pour un motif discriminatoire peut déposer plainte ; le délai est de six ans à compter des faits.

Quand le locataire semble parti

Un logement silencieux ou des loyers impayés ne donnent pas au bailleur le droit de reprendre les lieux seul. Pour un logement vide, il mandate d’abord un commissaire de justice afin de signifier au locataire une mise en demeure de justifier l’occupation. Le locataire dispose d’un mois pour répondre. Sans réponse, le commissaire peut constater l’abandon, avec les garanties prévues pour l’entrée dans les lieux, puis dresser un procès-verbal et inventorier les biens éventuels.

Le bailleur saisit ensuite le juge des contentieux de la protection du lieu du logement par requête, accompagnée notamment du bail et du procès-verbal. Si le juge rend une ordonnance favorable, elle constate la résiliation et ordonne la reprise des lieux. Le bailleur a deux mois pour la faire signifier. Après l’expiration du délai de contestation d’un mois, il charge le commissaire de justice de la reprise. Pour un logement meublé ou un bail mobilité, la voie indiquée est la saisine du juge afin d’obtenir résiliation et expulsion.

Questions fréquentes

Quelle est la surface minimum pour louer ?

Une pièce principale doit atteindre 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³. En colocation à baux individuels, ce seuil s’applique à chaque chambre ; la mairie peut signaler une règle sanitaire locale plus exigeante.

Quelle température le bailleur doit-il assurer ?

Pour un permis de construire postérieur au 1er juin 2001, le logement doit pouvoir maintenir 18 °C au centre de chaque pièce. Dans un logement plus ancien, le bailleur doit permettre un chauffage normal ; le juge tranche en cas de désaccord.

Peut-on louer dans une zone d’habitat dégradé ?

Oui, lorsque la collectivité n’a pas instauré de permis de louer ou lorsque le bailleur accomplit la déclaration ou obtient l’autorisation exigée. Il faut se renseigner auprès de la mairie ou de l’EPCI compétent.

Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer pour obtenir des travaux ?

Il doit continuer à payer. Le juge peut ensuite ordonner des travaux et, selon le dossier, réduire ou suspendre le loyer, avec ou sans consignation.

Que faire après un départ à la cloche de bois ?

Pour un logement vide, le bailleur passe par un commissaire de justice puis par le juge avant toute reprise des lieux. Cette procédure protège aussi les biens éventuellement laissés dans le logement.