Location immobilière : fin du bail d’habitation

Commencer par identifier sa situation

Avant toute lettre, relisez le bail : logement vide ou meublé, date d’échéance, titulaires du contrat et éventuelle clause de solidarité. Ces éléments déterminent le délai, l’auteur du congé et, pour le propriétaire, les motifs autorisés. Un locataire seul peut partir ; dans un couple ou une colocation, le départ d’une personne ne met pas toujours fin aux obligations (Titres de dette : l'investisseur prête à un émetteur, qui verse des intérêts et rembourse à l'échéance.) de toutes les autres.

Le congé du locataire et celui du propriétaire suivent des logiques différentes. Le premier permet de sortir du bail ; le second vise à empêcher son renouvellement ou sa reconduction. Vendre un logement occupé reste possible sans donner congé : l’acquéreur devient alors bailleur. En revanche, vendre le logement libre exige un congé pour vendre régulier et peut ouvrir un droit de préemption au locataire.

Donner congé quand on est locataire

Le congé se remet au bailleur, au propriétaire ou à l’agence par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel ne suffit pas. Après l’envoi, le locataire a besoin de l’accord du destinataire pour retirer son congé.

Pour un logement vide, le délai de droit commun est de trois mois. Il descend à un mois dans une commune en zone tendue, et dans plusieurs situations justifiées, par exemple l’obtention d’un logement social, la perception du RSA ou de l’allocation aux adultes handicapés, une perte d’emploi, un premier emploi ou une mutation. Le motif et son justificatif accompagnent alors la lettre. Pour un logement meublé, le préavis du locataire est d’un mois.

Le calendrier se compte de date à date. La réception le 5 septembre d’un congé avec préavis d’un mois conduit à une fin le 5 octobre à minuit ; week-ends et jours fériés sont compris. Avec une lettre recommandée, une lettre non remise au destinataire absent ne déclenche donc pas le délai. Pendant le préavis, loyers et charges restent dus, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avant son terme. Le dépôt de garantie ne remplace jamais le dernier loyer.

Quand le propriétaire donne congé

Pour un logement vide, le propriétaire donne congé à l’échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement pour lui-même ou un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire. Le locataire doit recevoir la lettre au moins six mois avant l’échéance. Pour un logement meublé, le préavis du propriétaire est de trois mois. Le courrier indique le motif et se notifie à chaque titulaire du bail selon les formes admises.

La date de réception est décisive : un recommandé retourné faute de remise ne fait pas courir le délai. Un commissaire de justice peut signifier le congé ; le délai court alors le jour du dépôt ou de la remise. Le congé anticipé peut être valable, mais ses effets se placent à la date où le préavis aurait dû commencer.

Une protection particulière peut maintenir le locataire dans les lieux, selon son âge, ses revenus, la composition de son foyer et la situation du bailleur. Cette vérification mérite les avis d’imposition et les éléments sur les personnes à charge : les plafonds dépendent notamment de la localisation et de la taille du foyer. En cas de congé pour vente ou reprise contestable, conservez immédiatement enveloppe, avis de réception, bail et pièces relatives au motif.

Organiser la sortie et les preuves

L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement et de ses équipements au moment où le locataire libère les lieux ; il se fait lors de la remise des clés ou très peu après. Comparez-le à l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce, avec un éclairage suffisant. Chacun reçoit son exemplaire signé, sur papier ou par voie électronique. Des photographies datées, des relevés de compteurs et le détail des clés remises rendent les désaccords plus faciles à documenter.

Si l’une des parties refuse le rendez-vous, l’état des lieux ou la signature, l’autre peut demander un constat locatif à un commissaire de justice. Il avertit locataire et propriétaire par recommandé au moins sept jours avant son intervention ; le coût est partagé par moitié. Pour un litige sur l’état des lieux, un courrier détaillé peut ouvrir une discussion. Selon le montant et le type de bail, une tentative amiable peut être requise avant de saisir le juge des contentieux de la protection ; l’action se prescrit par trois ans après l’apparition du litige.

Les cas particuliers du logement social

Le logement social répond aussi à des règles de fin de bail propres. Au décès ou à l’abandon du titulaire, le bail peut se poursuivre automatiquement avec certains proches, puis être transféré à d’autres personnes qui produisent les justificatifs requis. La situation du conjoint, du partenaire de Pacs, du concubin, de l’ascendant ou du descendant, ainsi que l’occupation du logement et parfois les ressources, déterminent l’issue.

Le droit au maintien dans les lieux ne rend pas le bail intouchable. Des impayés, des troubles ou le non-respect des conditions d’occupation peuvent mener à une résiliation et à une expulsion selon une procédure encadrée, avec intervention du juge dans les cas prévus. Pour échanger deux logements sociaux, adressez une demande au bailleur : l’échange sans justification existe seulement si cinq conditions cumulatives sont réunies ; sinon, son accord écrit préalable est nécessaire.

Questions fréquentes

Le préavis commence-t-il le jour de l’envoi ?

Il commence à la réception effective du congé pour un recommandé, à la signification pour un acte de commissaire de justice, ou à la remise contre récépissé.

Le propriétaire d’un logement Anah peut-il toujours donner congé ?

Le niveau de loyer de la convention compte. En loyer très social ou social, le propriétaire ne donne pas congé pendant la convention ; en loyer intermédiaire, il peut agir à l’échéance pour motif légitime et sérieux, avec six mois de préavis.

Un proche reprend-il automatiquement le bail social après un décès ?

Certains proches bénéficient d’une poursuite automatique. D’autres doivent demander le transfert au bailleur avec leurs justificatifs ; leurs conditions d’occupation et, selon le cas, leurs ressources sont examinées.

Peut-on échanger deux HLM directement entre locataires ?

Une demande au bailleur est indispensable. Hors des cinq conditions légales d’échange sans justification, son accord écrit préalable est requis ; un échange réalisé sans accord expose les baux à la résiliation.

Faut-il payer le loyer jusqu’à l’état des lieux ?

Le loyer et les charges sont dus jusqu’à la fin du préavis, sauf entrée d’un nouveau locataire avant ce terme. L’état des lieux et la remise des clés doivent donc être organisés sans confondre leurs effets avec ceux du préavis.