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Garantie de prêt immobilier : à quoi ça sert ?
Quand elle accorde un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie pour se protéger contre le risque de non-remboursement. Cette garantie n’est pas l’assurance emprunteur : l’assurance couvre certains événements de la vie (décès, invalidité, incapacité...), alors que la garantie donne à la banque un moyen d’être remboursée si le crédit n’est plus payé.
En pratique, vous retrouvez surtout 3 mécanismes :
- le cautionnement bancaire ;
- l’hypothèque conventionnelle ;
- l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui remplace l’ancien PPD.
1) La caution bancaire
La caution est l’une des garanties possibles d’un crédit immobilier. La banque peut vous l’imposer. Le plus souvent, il s’agit d’un organisme financier spécialisé qui s’engage à rembourser la banque à votre place si vous ne payez plus. Service-Public précise que la banque vous met généralement en relation avec un organisme partenaire, mais que vous pouvez aussi demander qu’elle contacte un autre organisme.
Ce qu’il faut regarder avant d’accepter
- les frais de souscription demandés au départ ;
- les conditions dans lesquelles une partie de ces frais peut être restituée à la fin du prêt ;
- l’absence de frais de mainlevée si vous revendez pendant le crédit.
2) L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle est une autre garantie possible. Elle porte sur un bien immobilier : soit le bien financé, soit parfois un bien que vous possédez déjà. Si vous ne remboursez pas le crédit, la banque peut faire saisir le bien pour se rembourser.
Comment elle se met en place
L’hypothèque conventionnelle doit être passée devant notaire. Le notaire se charge ensuite de l’inscription auprès du service de la publicité foncière.
Durée et fin de l’inscription
Selon Service-Public, l’inscription dure pendant toute la durée du crédit, puis reste inscrite 1 an après la fin du prêt. À l’issue de cette année supplémentaire, elle disparaît automatiquement, sans frais ni démarche.
Si vous vendez le bien ou faites racheter le prêt avant cette extinction automatique, une mainlevée peut être nécessaire et générer des frais.
Coût
Le coût inclut notamment :
- la rémunération du notaire ;
- la taxe de publicité foncière ;
- les frais de formalité.
3) L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-PPD)
Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l’ancien privilège du prêteur de deniers (PPD) est remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
Cette garantie peut être utilisée pour financer l’achat d’un bien existant (maison, appartement, terrain), mais pas :
- des travaux ;
- un achat en VEFA.
Service-Public précise aussi que cette garantie figure dans l’offre de prêt et que la banque n’a pas besoin d’obtenir un accord distinct de votre part pour y recourir.
Son avantage principal
Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, son inscription au service de la publicité foncière n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Des frais restent toutefois à votre charge, notamment les frais d’acte et de formalités.
Comme l’hypothèque conventionnelle, l’inscription reste en place pendant la durée du crédit plus 1 an, puis s’éteint automatiquement. Une mainlevée anticipée reste payante si vous en avez besoin avant cette échéance.
Comment choisir entre caution et hypothèque ?
Le bon choix dépend surtout de votre projet et du calendrier :
- si vous pensez revendre avant la fin du prêt, le sujet des frais de mainlevée mérite une attention particulière ;
- si vous achetez dans l’ancien, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers peut être pertinente ;
- si votre dossier passe par un organisme de caution, vérifiez les frais initiaux, les conditions de remboursement éventuel et les conséquences en cas d’impayé.
Demandez toujours à la banque un coût détaillé de la garantie avant de signer. ANIL rappelle également qu’il faut vérifier que le TAEG figurant dans l’offre tient compte de ces frais lorsqu’ils doivent y être intégrés.
