Frais de notaire : combien prévoir pour un achat immobilier (ancien, neuf) et comment les réduire ?

Quand on achète un logement, les « frais de notaire » sont en réalité surtout des taxes et des frais liés à l’acte, en plus de la rémunération du notaire et des débours.

1) De quoi sont composés les frais de notaire ?

Pour une acquisition immobilière, on parle souvent de « frais de notaire », mais ils couvrent généralement :

Les droits et taxes (la plus grosse part)

Ils sont collectés par le notaire puis reversés aux administrations concernées. Ils incluent notamment la taxe de publicité foncière (ou, selon le cas, des droits d’enregistrement) et la contribution de sécurité immobilière.

La rémunération du notaire (émoluments)

Les émoluments sont encadrés et calculés selon un barème par tranches (taux applicables depuis le 1er janvier 2021).

Les débours (frais engagés pour constituer le dossier)

Ce sont les dépenses que le notaire avance pour votre dossier (documents d’urbanisme, cadastre, formalités, etc.).

2) Ancien vs neuf : pourquoi le montant change ?

Le niveau des taxes dépend notamment de l’ancienneté du bien :
- bien ancien : taxation “au taux normal” (variable selon le département) ;
- bien neuf / en état futur d’achèvement (VEFA) : taxation “au taux réduit” (mécanisme différent, souvent lié à la TVA).

Pour une estimation chiffrée selon votre département et la nature du bien, utilisez un simulateur officiel :
- https://labanque.org/outils/frais-notaire
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R54267 (simulateur ANIL)

3) La taxe de publicité foncière : des taux variables selon les départements

Pour l’achat d’un bien ancien, la taxe de publicité foncière comprend notamment :
- une part communale (1,20 %) ;
- une part départementale (3,80 % par défaut, modulable selon le département et pouvant aller jusqu’à 5 %) ;
- des frais d’assiette et de recouvrement (calculés en pourcentage de la part départementale) ;
- la contribution de sécurité immobilière (au taux de 0,1 %, avec un minimum de 15 €).

4) Peut-on “réduire” les frais de notaire ?

Il faut distinguer :

• Les taxes : elles ne se négocient pas (elles sont fixées par les règles fiscales et les décisions locales).
• La rémunération du notaire (émoluments) : dans certains cas, une remise peut être appliquée. Par exemple, le notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur certains émoluments (sous conditions, et uniquement sur la part “émoluments”).

À retenir

Les « frais de notaire » sont surtout des taxes et des frais liés à l’acte. Le montant varie selon le département et selon que vous achetiez un bien ancien ou neuf/VEFA. Pour une estimation fiable, utilisez un simulateur officiel et demandez au notaire un devis détaillé.