Caution locative

Un engagement distinct du dépôt de garantie

Dans le langage courant, le mot « caution » désigne souvent la somme remise à l'entrée dans le logement. Juridiquement, les deux mécanismes sont très différents. Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le propriétaire à la signature du bail ; la caution est un tiers, particulier ou organisme, qui promet de payer les dettes prévues par son acte.

Ces dettes peuvent comprendre le loyer, les charges, les intérêts dus pour un retard et les frais de remise en état liés à des dégradations. « La caution locative est une personne ou un organisme » : elle ne verse donc pas une avance destinée à dormir chez le bailleur. Elle prend un engagement personnel, qui peut être demandé à un parent, à un proche, à une banque ou à Action Logement dans le cadre de la garantie Visale.

Le propriétaire peut en principe demander une caution lors de la signature. Des limites existent. Un bailleur ayant déjà souscrit une assurance privée couvrant les obligations (Titres de dette : l'investisseur prête à un émetteur, qui verse des intérêts et rembourse à l'échéance.) locatives demande une caution seulement pour un étudiant ou un apprenti. Une personne morale, comme une société ou un organisme, relève de règles plus encadrées ; notamment, elle ne peut pas demander de caution à un étudiant boursier, avec l'exception des sociétés civiles familiales prévue par la loi.

Simple ou solidaire : qui est appelé ?

Le mot décisif figure dans l'acte de cautionnement. La caution simple donne au locataire une première place : en cas d'impayé, le propriétaire adresse d'abord au locataire un commandement de payer. Le commissaire de justice en envoie une copie à la caution. Si le locataire reste défaillant, le propriétaire peut ensuite solliciter la caution.

La caution solidaire donne un accès direct au propriétaire : « dès le 1er impayé », il peut s'adresser à la caution, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Cette différence explique pourquoi une même somme de loyer ne représente pas le même risque pour la personne qui signe.

Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer un impayé de loyer ou de charges. Une demande de paiement mérite donc une lecture attentive : vérifiez les périodes, les sommes, le bail et l'acte signé. Lorsque la caution rencontre des difficultés financières, elle peut demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

L'acte fixe les limites de la promesse

Un engagement valable prend la forme d'un document écrit, sous signature privée ou par acte authentique. Le bailleur remet à la caution un exemplaire de l'acte, sauf lorsqu'il est intégré au bail. Depuis le 1er janvier 2022, la mention manuscrite n'est plus obligatoire ; la signature reste essentielle.

Pour une location ordinaire, l'acte doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, comme dans le contrat de location. Il comporte aussi l'information légale sur la possibilité de résilier un engagement sans durée déterminée et la mention liée aux protections prévues par le code civil. En colocation, il identifie en plus le colocataire dont le préavis mettra fin à l'engagement de la caution.

Le propriétaire peut demander à une caution personne physique une pièce d'identité valide, un justificatif de domicile parmi une liste définie, ainsi que des éléments sur sa situation professionnelle et ses ressources. La liste légale encadre la demande : préparez des copies lisibles et gardez les originaux, car le propriétaire peut demander à les voir. Le dossier sert à apprécier la solvabilité ; il ne transforme pas la caution en co-locataire.

La colocation change l'étendue du risque

Deux architectures existent : un bail unique signé par tous les colocataires, ou plusieurs baux indépendants. Avec un bail unique assorti d'une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution peuvent répondre de la totalité des sommes dues. Sans cette clause, chacun répond de sa part de loyer et de charges. Cette règle du bail et le type de caution sont deux éléments à lire ensemble.

Le départ ne met pas toujours fin immédiatement à l'engagement. Avec une clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution restent engagés pendant les six mois suivant la fin du préavis, sauf si un nouveau colocataire inscrit au bail remplace le partant avant ce terme : l'engagement prend alors fin à la fin du préavis. Sans clause de solidarité, ils répondent de la part due jusqu'à la fin du préavis, avec la même possibilité de réduction lorsqu'un remplaçant entre au bail.

La durée inscrite dans l'acte compte aussi. Lorsqu'une date précise y figure, la caution reste tenue des dettes nées jusqu'à cette date, sous réserve des clauses particulières prévues. Sans durée ou avec une durée indéterminée, elle peut résilier en informant le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. « La résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail » au cours duquel le bailleur reçoit la notification : l'envoi déclenche donc une démarche, il ne libère pas sur-le-champ.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il demander à la fois un dépôt et une caution ?

Oui, ces protections ont des fonctions différentes. Les restrictions sur la caution liée à une assurance privée ou au statut du bailleur continuent de s'appliquer.

Quels justificatifs une caution doit-elle fournir ?

Pour une personne physique, le propriétaire peut demander les documents autorisés d'identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources. Une pièce d'identité et un justificatif de domicile figurent parmi les demandes encadrées.

Une caution solidaire doit-elle attendre une procédure contre le locataire ?

Non. Le propriétaire peut la solliciter directement dès le premier impayé. La forme de la caution figure dans l'acte de cautionnement.

Que reçoit la caution au moment de la signature ?

Elle signe un acte écrit et reçoit un exemplaire de cet acte, sauf intégration au bail. Le bailleur doit aussi lui remettre un exemplaire du contrat de location.

La caution peut-elle arrêter son engagement ?

Avec une durée déterminée, elle reste engagée jusqu'à la date prévue pour les dettes nées jusque-là. Sans durée déterminée, elle peut notifier sa résiliation ; son effet intervient à l'expiration du bail concerné.

Que se passe-t-il si une caution ne peut pas payer ?

Elle peut demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection. Une situation durablement compromise peut aussi conduire à saisir la commission de surendettement (Le surendettement désigne l'impossibilité durable de payer ses dettes personnelles ; une commission peut organiser leur traitement ou leur effacement.) de son département.