Location immobilière : bail d’habitation (contrat de location)

Choisir le contrat adapté à votre situation

Avant de signer, commencez par identifier l’usage réel du logement. Le cadre présenté ici concerne la résidence principale : il ne se transpose pas automatiquement à un meublé de tourisme, à un logement de fonction ou à une résidence secondaire.

Un logement vide et un logement meublé relèvent de contrats proches, mais un meublé doit permettre au locataire d’y vivre normalement avec l’équipement réglementaire : literie, cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien adapté, entre autres. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont alors annexés au bail.

Le bail mobilité est une formule particulière pour un logement meublé et un occupant temporaire : étudiant, stagiaire, apprenti, salarié en mission ou en mutation, notamment. Le locataire doit pouvoir justifier sa situation au début du bail. La règle générale reste une durée de 1 à 10 mois, sans renouvellement ; une évolution annoncée pour certaines résidences à vocation d’emploi dépend encore d’un décret d’application au 2 août 2026.

La colocation peut reposer sur un bail commun signé par tous ou sur des baux individuels. Avec un bail commun, un occupant qui ne signe pas n’acquiert pas le statut de colocataire, même s’il participe au loyer. Cette différence est importante pour les droits sur le logement et les échanges avec le bailleur.

Ce que le bail doit mettre noir sur blanc

Le bail est établi par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Il indique notamment l’identité du propriétaire et du locataire, la prise d’effet, la durée, l’adresse et la description du logement, sa surface habitable, le montant et les modalités de paiement du loyer, les charges et la révision éventuelle. Le contrat doit aussi mentionner le dépôt de garantie s’il est prévu. Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, des mentions supplémentaires portent sur les loyers de référence et, le cas échéant, sur le complément de loyer et sa justification.

Le bail s’accompagne de documents, pas d’une simple promesse de location. Le dossier de diagnostic technique comprend selon le logement le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, les diagnostics gaz et électricité lorsque les installations ont plus de 15 ans, l’état des risques et le diagnostic bruit dans les zones concernées. S’y ajoutent notamment la notice d’information, l’attestation d’assurance habitation du locataire, l’état des lieux et, selon les cas, le cautionnement ou l’extrait de règlement de copropriété.

Pour un logement vide, la durée minimale est en principe de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsqu’il est une personne morale. Une durée plus courte existe dans un cas encadré : le bail doit annoncer une reprise familiale ou professionnelle, pour au moins un an, et le propriétaire doit ensuite confirmer l’événement par lettre recommandée au moins deux mois avant l’échéance.

Préparer l’entrée sans perdre de preuve

La signature, le paiement autorisé et la remise des clés forment trois moments distincts. Le dépôt de garantie n’est pas la « caution » : c’est une somme encaissée par le propriétaire pour couvrir d’éventuels manquements. Dans un logement vide avec loyer payé d’avance mensuellement ou tous les deux mois, il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges ; si le loyer est payé d’avance par trimestre, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

L’état des lieux contradictoire protège les deux parties : il permet la comparaison avec l’état de sortie. Lorsque le locataire et le propriétaire le réalisent ensemble, il est sans frais. Si un professionnel représente le propriétaire, la part demandée au locataire est plafonnée par deux limites cumulatives : la moitié des frais facturés et 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable, montant vérifié pour 2026.

Clauses, animaux et désaccords

Le contrat peut contenir des clauses supplémentaires, mais certaines sont réputées non écrites. Le propriétaire ne peut par exemple imposer le prélèvement automatique, faire payer des frais de quittance ou de relance, ni faire porter automatiquement au locataire la responsabilité de dégradations. Une clause ne peut pas non plus interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement dans le logement.

Les animaux illustrent l’importance du contexte. Dans une résidence principale vide ou meublée, le locataire peut détenir un animal de compagnie tout en restant responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage. Le bail peut toutefois interdire les chiens d’attaque de première catégorie. La règle est différente pour un meublé de tourisme, où le contrat peut interdire tout animal.

En cas de problème, conservez le bail, les annexes, les courriels, les courriers et les états des lieux. Pour une surface absente du bail, le locataire peut mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée dans le mois suivant la signature ; sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les trois mois suivant cette mise en demeure. Pour une surface surestimée de plus de 5 %, la demande de baisse de loyer suit un autre calendrier : le propriétaire dispose de deux mois pour répondre et la saisine du juge doit intervenir dans les quatre mois suivant l’envoi de la demande.

À la sortie d’un logement vide, si les états des lieux concordent, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximum de 1 mois à partir de la restitution des clés. Une retenue doit pouvoir être justifiée, par exemple avec les états des lieux, des photos, un devis ou une facture.

Questions fréquentes

Un mineur peut-il signer le bail ?

Un mineur non émancipé ne peut pas signer seul : au moins un parent ou tuteur doit signer, même s’il n’occupe pas le logement. Un mineur émancipé peut signer en son nom.

Qu’est-ce qui fait d’un logement un meublé ?

Il doit comporter la liste minimale de meubles et d’objets permettant la vie courante. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier, signés et annexés, sont aussi obligatoires.

Le bail mobilité peut-il être prolongé ?

Dans son régime général, il dure de 1 à 10 mois et ne peut pas être renouvelé. Il s’adresse à un occupant temporaire qui justifie l’une des situations prévues par la loi.

Une clause peut-elle interdire mon animal ?

Pour une résidence principale, elle ne peut pas interdire les animaux de compagnie en général ; le locataire demeure responsable des nuisances et des dégâts. Le cas d’un chien d’attaque de première catégorie constitue une exception.

Le propriétaire peut-il garder le dépôt sans explication ?

Non. Les retenues doivent correspondre à des sommes dues ou à des manquements et être appuyées par des justificatifs. Conservez les pièces utiles pour pouvoir les discuter.