Achat ou vente d'un logement

Avant l'offre, vérifier le logement et le prix total

L'annonce doit permettre d'identifier le bien, son prix, la performance énergétique et, lorsque le logement appartient à une copropriété, les informations obligatoires sur le nombre de lots, les charges et les éventuelles procédures. Le professionnel doit aussi afficher la répartition de ses honoraires. Une mention manquante ne prouve pas à elle seule que le logement est invendable, mais elle signale les questions à poser avant toute offre.

Pendant la visite, contrôlez la surface, l'état, les équipements, l'humidité, le bruit, l'exposition, les travaux récents et les limites des annexes. Pour une maison, ajoutez toiture, assainissement, mitoyenneté, servitudes et urbanisme. Pour un appartement, demandez les procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux votés ou envisagés, le niveau des charges et le fonds de travaux.

Le budget ne s'arrête pas au prix affiché. Additionnez frais d'acquisition, garantie et intérêts du prêt, travaux, déménagement, taxe foncière, charges de copropriété et assurance. Le vendeur doit, de son côté, anticiper le remboursement du prêt garanti, l'éventuelle mainlevée, les diagnostics, les honoraires et la fiscalité de la plus-value lorsqu'elle s'applique.

Offre, mandat et avant-contrat : savoir ce qui engage

Le vendeur qui passe par un agent signe un mandat simple, semi-exclusif ou exclusif. Le mandat précise le prix, les honoraires, la durée et les moyens de commercialisation. Un mandat exclusif limite la possibilité de vendre par un autre canal pendant sa durée ; lisez les conditions de résiliation avant de signer.

L'offre d'achat exprime la volonté de l'acquéreur d'acheter à un prix et dans un délai. Le vendeur peut l'accepter, la refuser ou faire une contre-proposition selon sa rédaction et le contexte. Pour éviter une offre impossible à financer, indiquez sa durée, le bien précisément, le prix, le financement et les réserves indispensables. Aucun versement ne doit être exigé pour une simple offre d'achat.

La promesse unilatérale réserve au bénéficiaire le choix de lever l'option ; le compromis engage en principe les deux parties sous réserve des conditions suspensives et du droit de rétractation de l'acquéreur. L'avant-contrat décrit le logement, le prix, les délais, les diagnostics, la situation hypothécaire et les conditions. Il peut prévoir un dépôt séquestré chez le notaire ou un professionnel habilité.

Les dix jours commencent avec un dossier complet

L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours calendaires. Il commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat, ou le lendemain de sa remise en main propre dans les formes prévues. Si le dernier jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.

En copropriété, le délai ne commence que lorsque les documents obligatoires ont été communiqués. Il s'agit notamment de la fiche synthétique, du règlement et de l'état descriptif, des procès-verbaux des trois dernières assemblées, des informations sur les charges, le fonds de travaux, l'état global des impayés et, selon la copropriété, le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux.

Le vendeur ne dispose pas d'un droit symétrique pour revenir librement sur son engagement. Une fois l'avant-contrat valablement formé, il ne peut généralement se désengager que dans les cas prévus par le contrat ou la loi. Le dépôt de l'acquéreur est restitué s'il se rétracte dans le délai ou si une condition suspensive échoue sans faute de sa part.

Copropriété : répartir charges et travaux

Avant la vente, le syndic prépare l'état daté demandé par le notaire. Il indique notamment les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat pourrait lui devoir et celles susceptibles d'être demandées au nouveau copropriétaire. Le notaire obtient aussi un certificat de moins d'un mois attestant la situation du vendeur ; en présence de dettes, une opposition peut retenir une partie du prix.

Pour les charges, le syndic réclame la provision à la personne propriétaire au jour de son exigibilité. Le solde issu de l'approbation des comptes revient à celle qui est copropriétaire lors de cette approbation. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une répartition différente entre eux, mais leur accord n'est pas opposable au syndic. Il faut donc écrire clairement qui rembourse quoi après la vente.

Un vote de travaux doit être lu avec son échéancier d'appels de fonds. La seule phrase « travaux à la charge du vendeur » est insuffisante si elle ne précise ni les appels ni le règlement entre les parties. Le notaire peut intégrer la clause et organiser une retenue lorsqu'elle est adaptée.

Acte authentique, paiement et remise des clés

Le notaire vérifie l'identité, la propriété, les hypothèques, l'urbanisme et les droits de préemption. Il adresse le projet d'acte et organise l'appel de fonds. Le jour de la signature, l'acquéreur paie le prix et les frais par virement dès que le montant atteint 3 000 euros. Le vendeur remet les clés selon l'accord et reçoit le prix après les formalités et retenues nécessaires.

Si aucun avant-contrat n'a été signé, l'acquéreur reçoit le projet d'acte et ses annexes et bénéficie d'un délai de réflexion de dix jours avant de pouvoir signer. Après l'acte, le notaire remet une attestation de propriété, publie la vente au service de la publicité foncière puis adresse la copie authentique du titre, généralement plusieurs mois plus tard.

Acheter sur plan : réserver, signer, réceptionner

En vente en l'état futur d'achèvement, le contrat de réservation est facultatif mais fréquent. Il décrit le logement, le prix prévisionnel, le financement, le délai de vente et les garanties. Le dépôt de garantie est plafonné selon le délai prévu pour l'acte ; aucun dépôt ne peut être demandé si l'acte est prévu au-delà de deux ans. Le réservataire dispose du délai légal de rétractation.

L'acte authentique de VEFA détaille le bien, le prix, l'échéancier, la date de livraison et la garantie financière d'achèvement ou de remboursement. Le projet doit être notifié au moins un mois avant la signature. Les paiements suivent l'avancement réel de la construction et non un simple calendrier commercial.

À la livraison, comparez le logement aux plans et à la notice. Écrivez toutes les réserves dans le procès-verbal. Les 5 % restant peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité ; les défauts apparents supplémentaires peuvent être signalés par lettre recommandée dans le mois. Conservez aussi le procès-verbal de réception des travaux, car plusieurs garanties partent de cette date.

Questions fréquentes

Que doit indiquer l'annonce ?

Elle présente notamment le prix, les caractéristiques, la performance énergétique et les informations de copropriété requises. Les honoraires du professionnel doivent être lisibles.

Quel mandat confier à l'agent ?

Le mandat simple laisse plusieurs canaux, l'exclusif réserve la commercialisation au professionnel, et le semi-exclusif aménage la vente directe. Comparez durée, honoraires et résiliation.

Une offre d'achat engage-t-elle ?

Elle peut produire des effets dès son acceptation. Limitez sa durée, décrivez le financement et n'y joignez aucun paiement.

À quoi sert la condition suspensive de prêt ?

Elle permet la disparition de la vente si le financement conforme aux caractéristiques prévues est refusé, à condition que l'acquéreur ait fait les démarches sérieusement et dans les délais.

L'état daté est-il nécessaire ?

Oui, le notaire le demande au syndic pour connaître les sommes liées au lot et sécuriser la répartition financière à la vente.