Copropriété en difficulté

Reconnaître une situation qui se dégrade

Une copropriété peut d’abord se fragiliser par un décalage de trésorerie : factures d’eau, d’énergie, d’ascenseur ou de travaux qui restent en attente, appels de fonds insuffisamment réglés, contrats menacés de suspension. Le problème devient aussi immobilier lorsque l’entretien courant ou les travaux nécessaires ne sont plus réalisés : infiltration persistante, équipement collectif défaillant, désordre affectant les parties communes.

La difficulté recouvre aussi la gestion collective et l’entretien de l’immeuble. Un conflit durable dans les organes de la copropriété, des comptes jamais approuvés ou l’impossibilité d’organiser les travaux peuvent également empêcher le syndicat des copropriétaires d’agir. Le syndic gère et engage les démarches prévues par la loi ; le conseil syndical contrôle et alerte ; l’assemblée générale vote dans son champ de compétence.

Quatre réponses, selon la gravité

Le mandataire ad hoc intervient en prévention. Il analyse les comptes, l’état de l’immeuble, les contrats et les litiges ; il peut aussi favoriser une médiation. Sa mission est distincte de celle du syndic, et la loi lui interdit ensuite d’exercer cette fonction dans la copropriété. Lorsque les difficultés sont déjà trop graves, le juge peut nommer un administrateur provisoire. Celui-ci reçoit les pouvoirs précisés dans l’ordonnance ; le mandat du syndic cesse alors sans indemnité dans le périmètre transféré.

Le plan de sauvegarde est d’une autre nature : il relève d’une initiative du préfet et coordonne un redressement financier, technique, social et juridique. L’état de carence est la voie la plus lourde. Il suppose une incapacité à assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, liée à de graves difficultés et à l’ampleur des travaux.

Déclencher l’alerte et réunir les preuves

La procédure d’alerte doit être lancée à la clôture des comptes lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles dans une copropriété de 200 lots au plus, ou 15 % à partir de 201 lots. Elle doit aussi l’être si l’assemblée générale n’a pas approuvé les comptes depuis au moins deux ans. Dans ces cas, le syndic informe immédiatement le conseil syndical et saisit le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble pour demander un mandataire ad hoc. Cette saisine se fait sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Si le syndic reste inactif, des copropriétaires détenant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, certains créanciers, le maire, le préfet, le procureur ou l’intercommunalité compétente peuvent agir selon les conditions prévues. La voie procédurale diffère alors : distinguez la requête du syndic de l’assignation engagée par un autre demandeur.

Ces pièces permettent au juge d’apprécier la réalité et la gravité de la situation avant de désigner un mandataire ou un administrateur. Lorsqu’un administrateur provisoire est sollicité par le syndic ou le procureur, la requête doit notamment être accompagnée d’éléments comptables et le conseil syndical est consulté. Dans les autres cas, la demande passe par assignation au syndicat, représenté par le syndic.

Après la décision : qui fait quoi ?

Le mandataire ad hoc doit remettre un premier rapport au tribunal dans les trois mois ; ce délai peut être renouvelé une fois. Le syndic doit lui transmettre les documents nécessaires dans les 15 jours suivant la notification de la décision. Le rapport établit un état des lieux et propose des priorités, un calendrier et une estimation des dépenses et recettes.

Le syndic inscrit ensuite les résolutions nécessaires à la prochaine assemblée générale. Celle-ci doit se tenir dans les six mois suivant le rapport, ou dans les trois mois lorsque des mesures d’urgence sont recommandées. Lorsque le calendrier ne comporte aucune assemblée dans ce délai, le syndic doit convoquer une assemblée spéciale. Pour un copropriétaire, demander l’accès au rapport et lire les résolutions avant le vote est plus utile que d’attendre que la dette ou les désordres s’aggravent.

L’administrateur provisoire, lui, est nommé pour une mission d’au moins 12 mois. Son ordonnance définit les pouvoirs transférés du syndic, du conseil syndical et, le cas échéant, de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent être informés de l’ordonnance dans le mois suivant son prononcé. La procédure organise les pouvoirs fixés par le juge pour redresser la copropriété.

Quand l’immeuble nécessite une réponse publique

Un plan de sauvegarde peut viser un ou plusieurs immeubles en copropriété à usage d’habitation ou mixte. Le préfet peut le lancer de sa propre initiative ou sur proposition du maire, de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, d’associations d’habitants ou de propriétaires, ou d’un administrateur provisoire. Une commission réalise un diagnostic et élabore un projet de plan, dont les mesures doivent être prévues sur cinq ans. Le syndic doit fournir les documents demandés par la commission sans frais ; après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, son absence de communication engage sa responsabilité.

L’état de carence traite une situation extrême de conservation, de sécurité ou de santé des occupants. Le tribunal désigne d’abord un expert : il examine les dettes, leur répartition, l’état des parties communes et le coût des travaux nécessaires à la santé et à la sécurité. Son rapport doit être remis dans les trois mois, renouvelables une fois. À partir de cette expertise, le juge peut déclarer la demande irrecevable, la rejeter ou prononcer l’état de carence.

Questions fréquentes

Qui est concerné ?

Les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, le syndic, le conseil syndical et les occupants sont concernés dès que la gestion, le paiement des charges ou l’entretien de l’immeuble se dégrade.

Un copropriétaire peut-il saisir seul le tribunal ?

Pour demander un administrateur provisoire ou participer à une saisine en cas de carence, les copropriétaires doivent en principe représenter au moins 15 % des voix. D’autres acteurs peuvent aussi avoir qualité pour agir.

Le syndic doit-il attendre un vote avant l’alerte ?

Lorsque le seuil d’impayés ou l’absence d’approbation des comptes depuis deux ans est constaté, il saisit le tribunal sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Quels documents faut-il préparer ?

Les comptes, appels de fonds, factures, relances, procès-verbaux, diagnostics et preuves des désordres sont les plus utiles pour établir les difficultés et leur évolution.

Une demande entraîne-t-elle automatiquement la nomination d’un administrateur ?

La désignation dépend d’abord du contrôle par le juge de la recevabilité et du bien-fondé de la demande ; il peut la rejeter si les conditions ne sont pas suffisamment caractérisées.