Expropriation

Qui peut être concerné et pourquoi

Une maison, un appartement, un terrain, un local commercial, une parcelle agricole ou un droit immobilier tel qu’un usufruit ou une servitude peuvent être concernés. L’expropriation peut porter sur tout le bien ou seulement sur une partie. Elle vise un propriétaire, mais les titulaires de droits sur le bien et les occupants peuvent aussi être touchés par ses conséquences.

L’État décide de l’expropriation ; une collectivité, un établissement public ou, lorsque la loi le permet, certains concessionnaires peuvent la demander ou en bénéficier. Le projet doit poursuivre un intérêt général et ne doit pas pouvoir être réalisé dans des conditions équivalentes avec les biens déjà détenus par l’expropriant. L’utilité publique est appréciée après une enquête.

L’expropriation et la préemption répondent à des situations différentes. Avec la préemption, la commune achète prioritairement un bien que son propriétaire a déjà choisi de vendre. Avec l’expropriation, le propriétaire peut être contraint de céder alors qu’il souhaite conserver son bien.

De l’enquête au transfert de propriété

La procédure a deux temps. Le premier est administratif : il vérifie l’utilité publique et désigne les parcelles. Le second est judiciaire : il transfère juridiquement le bien et, en cas de désaccord, fixe les indemnités. La propriété change lors de l’ordonnance d’expropriation, à l’étape judiciaire.

Gardez chaque avis d’enquête, affichage, lettre recommandée, plan parcellaire et offre reçue. En indivision, chaque coïndivisaire doit être notifié ; usufruitier et nu-propriétaire sont également concernés. Une adresse erronée ou une notification tardive peut devenir un point important, mais elle doit être appréciée au regard de l’acte et du recours adaptés.

Indemnité : ce qui peut être réparé

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien, c’est-à-dire au prix auquel il aurait pu se vendre dans des conditions normales. L’évaluation tient compte de l’état réel du bien, de ses dépendances, de ses droits et des données du marché local. Les annonces immobilières et une promesse de vente apportent des indications. Des ventes comparables peuvent être recherchées dans le service disponible depuis l’espace particulier d’impots.gouv.fr.

L’indemnisation couvre les préjudices liés à un droit protégé, directs, matériels et certains. Elle peut comprendre des indemnités accessoires : remploi pour les frais liés à l’acquisition d’un bien de remplacement, déménagement justifié, réinstallation ou dépréciation du reste de la propriété lors d’une expropriation partielle. Une perte hypothétique ou un préjudice moral ne répond pas à ces critères.

L’offre de l’expropriant doit désigner précisément le bien, présenter l’évaluation proposée, le montant et ses justificatifs. Vous disposez d’un mois après sa notification pour répondre par écrit, en l’acceptant ou en présentant une demande chiffrée et motivée. En cas de désaccord, le juge fixe l’indemnité dans une procédure écrite et contradictoire ; l’avocat y est obligatoire.

Habiter, louer ou continuer à utiliser le bien

Le transfert de propriété et la prise de possession sont deux moments distincts. Jusqu’au paiement ou à la consignation de l’indemnité, la personne expropriée conserve la jouissance du bien. Après le transfert, l’ordonnance interdit de vendre, donner ou hypothéquer le bien ; elle met aussi fin aux droits réels et au bail de l’occupant.

Le propriétaire exproprié de sa résidence principale, comme le locataire concerné, a droit à un relogement adapté à son foyer et à ses ressources. L’expropriant doit présenter au moins deux offres au moins six mois avant le départ imposé. Le destinataire a deux mois pour accepter ou refuser ; son silence vaut acceptation. Pour le locataire, l’expulsion reste suspendue tant qu’une offre de relogement conforme n’a pas été faite.

Contester le bon acte, au bon moment

Un désaccord sur le projet, sur les parcelles ou sur l’indemnité appelle une voie distincte. Une DUP prise par arrêté se conteste devant le tribunal administratif du lieu du bien dans les deux mois suivant son affichage en mairie ; lorsqu’elle est prise par décret, le délai court après sa publication au Journal officiel et le Conseil d’État est compétent. L’arrêté de cessibilité se conteste en principe devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa notification.

L’ordonnance d’expropriation se conteste par un pourvoi en cassation, dans les deux mois francs suivant sa notification par signification ; un avocat aux conseils est obligatoire. Elle ne peut être attaquée que pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme. Le jugement fixant l’indemnité peut, lui, être contesté devant la cour d’appel dans le mois de sa notification par signification.

Après une DUP, le propriétaire peut aussi exercer un droit de délaissement : après un an, il met l’expropriant en demeure d’acquérir son bien, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec copie au préfet. L’expropriant dispose alors de deux ans, éventuellement prolongés d’un an, pour acquérir, poursuivre la procédure ou l’abandonner.

Questions fréquentes

Puis-je rester dans mon logement après l’ordonnance ?

Oui, vous conservez la jouissance du bien jusqu’au paiement ou à la consignation de l’indemnité. Cette règle ne vous permet toutefois plus de vendre, donner ou hypothéquer le bien après le transfert.

Un locataire a-t-il des droits ?

Oui. Il peut bénéficier d’un relogement adapté. L’expulsion est suspendue tant qu’une offre de relogement conforme ne lui a pas été faite, sous réserve des exclusions prévues notamment pour certains occupants sans droit.

Le juge est-il saisi dès que l’arrêté de cessibilité est pris ?

L’expropriant adresse d’abord une offre. En l’absence d’accord, il peut saisir le juge à l’expiration d’un mois après sa notification.

Puis-je demander à récupérer le bien plus tard ?

Une rétrocession peut être demandée lorsque le bien est resté sans la destination prévue pendant cinq ans et que les autres conditions sont réunies, notamment lorsqu’il n’a pas été revendu à un tiers. La demande se fait par écrit auprès de l’expropriant.