Risques sanitaires et sécurité du logement

Distinguer le danger et son interlocuteur

L'insalubrité concerne un danger pour la santé ou la sécurité physique né de l'état du logement ou de ses conditions d'occupation. Humidité durable, moisissures, installations dégradées ou sur-occupation peuvent entrer dans ce cadre. Le préfet est l'autorité compétente ; l'Agence régionale de santé (ARS) ou le service communal d'hygiène et de santé établit le constat.

Le péril vise surtout la solidité ou la sécurité d'un immeuble : façade qui menace de tomber, plancher fragilisé, garde-corps dangereux. Le maire conduit alors la procédure de mise en sécurité. Cette distinction a une conséquence très concrète : adressez votre signalement à la préfecture pour l'insalubrité, à la mairie pour le péril. En cas de doute, décrivez les faits et le lieu plutôt que de choisir seul une qualification juridique.

Toute personne qui connaît une situation d'insalubrité peut la signaler au préfet. Pour un logement loué présentant des signes de non-décence, le service Signal Logement permet aussi de transmettre le dossier aux services de l'État. Un voisin, un locataire ou un copropriétaire gagne à noter les dates, localiser les désordres et conserver les réponses reçues.

Du signalement à la mainlevée

L'autorité compétente fait établir un rapport et organise, hors urgence, une procédure contradictoire avec la personne tenue d'exécuter les mesures : propriétaire, titulaire de droits réels immobiliers ou, pour des parties communes, syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. En matière d'insalubrité, cette personne dispose d'au moins 15 jours pour présenter ses observations ; pour le péril, le délai minimal est d'un mois.

L'arrêté fixe les travaux ou autres mesures et leur délai. Il peut interdire d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux. Le délai d'exécution d'un arrêté de traitement d'insalubrité ou de mise en sécurité est d'au moins un mois à compter de sa notification. Une urgence permet un arrêté sans phase contradictoire préalable ; elle ne transforme pas un simple signalement en décision automatique.

Le propriétaire tenu par l'arrêté s'expose à une astreinte, plafonnée à 1 000 € par jour de retard, et à l'exécution d'office des travaux à ses frais. Dans un logement loué, une interdiction temporaire entraîne une obligation d'hébergement décent ; une interdiction définitive entraîne une obligation de relogement et une indemnité correspondant à trois mois du nouveau loyer. Les effets sur le loyer, le bail et la solution d'hébergement dépendent du type exact d'arrêté : conservez donc sa notification intégrale.

Les risques à repérer avant les travaux

Amiante, plomb, termites et radon exigent chacun leur propre vérification. Pour l'amiante, les immeubles bâtis avant le 1er juillet 1997 sont concernés par un repérage réalisé par un diagnostiqueur certifié, à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Avant de percer, poncer ou démolir, demandez les diagnostics disponibles : un chantier peut libérer des fibres ou révéler une dégradation qui impose une intervention adaptée.

Le radon est un gaz radioactif naturel qui provient surtout du sol. La carte de la commune indique un potentiel, non le résultat de votre logement. Une mesure se fait dans les pièces occupées les plus basses pendant au moins deux mois, de préférence durant la période de chauffe. Au-delà de 300 becquerels par mètre cube, des mesures comme l'aération, la ventilation ou l'étanchéité des sous-sols sont nécessaires.

Le plomb et les termites font également partie des risques à examiner selon l'âge et la localisation du bien. Leur présence n'appelle pas le même traitement qu'un péril de structure : le diagnostic sert d'abord à décider d'une protection, de travaux ou d'une information obligatoire.

Des équipements suivis toute l'année

Le détecteur avertisseur autonome de fumée protège les occupants dès les premiers fumées. Le propriétaire l'installe ; dans une location, il vérifie aussi son fonctionnement lors de l'état des lieux. L'occupant assure ensuite l'entretien courant, notamment le remplacement des piles lorsque le modèle en utilise. Testez-le selon sa notice et signalez sans délai une défaillance au propriétaire ou au bailleur.

Pour une chaudière individuelle concernée, le locataire fait réaliser l'entretien annuel par un chauffagiste qualifié, sauf si le bail prévoit que le bailleur s'en charge. Les chaudières collectives relèvent du propriétaire de l'immeuble ou du syndicat des copropriétaires. L'attestation doit être remise dans les 15 jours suivant la visite et conservée au moins deux ans. À 50 parties par million de monoxyde de carbone ou davantage, le chauffagiste indique que la chaudière doit rester à l'arrêt jusqu'à sa remise en service normale.

Dans un immeuble équipé d'un ascenseur, le propriétaire ou le syndic doit organiser l'entretien par contrat et un contrôle technique tous les cinq ans. Le carnet d'entretien garde la trace des interventions ; il constitue un document utile pour le syndic et les copropriétaires lorsqu'un dysfonctionnement se répète.

Questions fréquentes

Qui risque quoi en cas de logement insalubre ou en péril ?

La personne tenue d'exécuter l'arrêté peut devoir payer une astreinte et supporter les travaux réalisés d'office. Elle doit aussi respecter les obligations (Titres de dette : l'investisseur prête à un émetteur, qui verse des intérêts et rembourse à l'échéance.) d'hébergement ou de relogement prévues par l'arrêté.

Un locataire doit-il entretenir la chaudière ?

Oui, pour une chaudière individuelle concernée, sauf clause du bail mettant cette démarche à la charge du bailleur. La chaudière collective est suivie par le propriétaire de l'immeuble ou le syndicat des copropriétaires.

Une plainte ou un signalement suspend-il le loyer ?

Le signalement déclenche une évaluation ; les effets sur le loyer résultent de l'arrêté applicable et de ses dates. Ne cessez pas de payer de votre seule initiative : appuyez-vous sur la notification reçue et prenez conseil si nécessaire.

Qui doit proposer un hébergement ou un relogement ?

La personne tenue d'exécuter les mesures doit proposer l'hébergement lors d'une interdiction temporaire et le relogement lors d'une interdiction définitive. L'autorité compétente peut intervenir à ses frais si elle manque à cette obligation.

Comment savoir si le radon concerne mon logement ?

Commencez par le zonage de votre commune. Seule une mesure par dosimètre, réalisée dans de bonnes conditions, renseigne ensuite sur votre logement.