Budget et charges de copropriété

Ce que finance la copropriété

La copropriété rassemble les dépenses communes : administration et assurance de l'immeuble, entretien, nettoyage, contrats d'ascenseur ou de chaudière, eau, chauffage collectif et salaires du personnel. Le syndic prépare les dépenses, le conseil syndical les suit, et l'assemblée générale des copropriétaires (Réunion des copropriétaires qui vote les décisions nécessaires à la gestion, au budget et aux travaux de l’immeuble.) décide des principaux budgets et travaux.

Deux familles de charges coexistent. Les charges générales servent à conserver, entretenir et administrer les parties communes. Elles sont réparties selon la valeur relative de chaque lot : sa superficie, sa consistance et sa situation entrent dans le calcul. Les charges de services collectifs et d'équipements communs, comme l'ascenseur ou le chauffage, suivent leur utilité objective pour le lot. Un logement du rez-de-chaussée peut ainsi contribuer à l'ascenseur lorsqu'il dessert la cave ou le parking.

Les tantièmes expriment la quote-part attachée à un lot. Ils donnent des droits de vote et, selon les catégories prévues, servent à répartir les charges. Le règlement de copropriété précise les clés applicables ; gardez-en une copie avec les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Une dépense inhabituelle mérite aussi la lecture de la résolution qui l'a votée et de ses annexes.

Du budget voté à l'appel de fonds

Le budget prévisionnel anticipe les dépenses courantes sur douze mois. Le syndic le prépare avant l'assemblée générale, en concertation avec le conseil syndical, à partir des dépenses passées et des besoins à venir. L'assemblée le vote globalement à la majorité simple, en principe avant l'exercice concerné et, au plus tard, dans les six mois suivant la fin de l'exercice précédent.

Après le vote, chaque propriétaire reçoit des appels de provisions. Sauf décision différente de l'assemblée générale, la quote-part annuelle est appelée par quarts, exigibles le premier jour de chaque trimestre. À la clôture, les comptes comparent les avances encaissées et les dépenses réelles : un moins-perçu peut conduire à un appel complémentaire après l'approbation des comptes ; un trop-perçu est en principe reversé selon la quote-part.

Les gros travaux suivent une autre logique. Ravalement, toiture, mise aux normes, amélioration ou étude technique ne relèvent pas du budget prévisionnel, hors maintenance courante. Ils font l'objet d'un vote et d'un financement propres. Le fonds de travaux constitue une réserve pour des dépenses collectives futures ; avec un plan pluriannuel de travaux adopté, sa cotisation annuelle atteint au minimum 2,5 % du montant des travaux programmés et 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le minimum est de 5 % du budget prévisionnel.

Préparer un vote de travaux ou un prêt

Avant une assemblée générale, comparez le libellé de la résolution, les devis, le calendrier annoncé, la clé de répartition et la source de financement. Un fonds de travaux peut financer les travaux votés, les travaux urgents de sauvegarde et certaines études ; son emploi tient compte des parties communes spéciales et des clés prévues par le règlement. Un appel spécial doit donc indiquer pourquoi il existe et comment votre part est calculée.

Un emprunt collectif peut compléter ce financement. Il est contracté par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire du syndic. Selon le montage voté, il concerne tous les copropriétaires, les seuls volontaires ou ceux qui n'ont pas refusé expressément d'y participer. Demandez le type de prêt, sa durée, le coût total, les garanties et les modalités de refus avant le vote : l'intitulé « emprunt collectif » recouvre plusieurs engagements.

Le chauffage collectif illustre cette vigilance. Dans les immeubles concernés, un dispositif permet d'individualiser la consommation (La consommation rassemble les achats de biens et services des ménages, du logement à l’alimentation, et les choix de budget qui les accompagnent.) de chauffage ou de froid ; les appareils doivent tous être relevables à distance à compter du 1er janvier 2027. Cette mesure concerne la répartition de l'énergie, tandis que les autres frais communs continuent de suivre leurs règles propres.

Vente, location et ravalement : les cas sensibles

Le copropriétaire reste le débiteur des charges envers le syndic. En location, il peut récupérer auprès du locataire les charges prévues par la réglementation locative, mais il conserve la relation avec la copropriété. Pour le gardien, concierge ou employé, seules la rémunération brute et les charges sociales et fiscales sont potentiellement récupérables. Lorsque la personne assure à la fois l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, la récupération peut atteindre 75 % ; une seule de ces tâches conduit à 40 %.

Lors d'une vente, la provision du budget prévisionnel exigible est à la charge du copropriétaire vendeur. L'acte de vente peut prévoir une répartition économique différente entre vendeur et acquéreur, mais elle organise leur relation et ne change pas la personne redevable envers le syndicat à la date d'exigibilité. L'état daté et le pré-état daté permettent d'identifier les sommes dues, les avances et les travaux décidés : demandez-les tôt au notaire.

Pour un ravalement, vérifiez d'abord auprès du service urbanisme de la mairie l'existence d'un arrêté préfectoral. Dans les communes concernées, la façade doit être ravalée au moins une fois tous les dix ans. Ailleurs, aucune périodicité nationale ne s'applique ; l'état de l'immeuble et les prescriptions locales gardent toute leur importance. Les frais se répartissent selon les tantièmes applicables aux travaux concernés.

Contester ou traiter un impayé

Un désaccord sur le montant commence par les documents : règlement, appel de fonds, résolution et comptes. La modification volontaire de la répartition exige en principe l'unanimité, avec des exceptions prévues par la loi. Une action en révision devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble peut viser une répartition du règlement gravement déséquilibrée ; elle se déroule dans les délais légaux et produit ses effets pour l'avenir. Une répartition contraire à la loi peut relever d'une action en nullité.

L'impayé suit, lui, une procédure de recouvrement conduite par le syndic. Il commence généralement par une relance, puis une mise en demeure ; faute de règlement ou d'accord, le syndic saisit le tribunal judiciaire compétent. Les charges impayées peuvent être réclamées en justice pendant cinq ans à compter de leur exigibilité. Une hypothèque légale peut garantir la créance du syndicat et être inscrite après mise en demeure ; si la dette est entièrement réglée, le syndic peut demander son annulation.

Ne laissez pas une contestation se limiter à un paiement interrompu. Écrivez au syndic en identifiant la ligne discutée, conservez les justificatifs et obtenez un avis juridique adapté si le montant ou le délai de recours est important.

Questions fréquentes

Les tantièmes, à quoi servent-ils ?

Ils représentent la quote-part d'un lot dans les parties communes. Le règlement les utilise notamment pour répartir les charges générales et les voix en assemblée générale.

Qui paie les charges l'année de la vente ?

La provision du budget prévisionnel exigible est due par le vendeur. L'acte peut régler entre vendeur et acquéreur une répartition financière différente.

À quelle fréquence faut-il ravaler une façade ?

Une commune visée par un arrêté préfectoral impose au moins un ravalement tous les dix ans. Sans cet arrêté, aucune périodicité nationale n'est fixée : renseignez-vous auprès de la mairie.

Le salaire d'un concierge peut-il être récupéré sur le locataire ?

Oui, sous conditions et dans des proportions liées aux tâches effectuées. Le propriétaire paie d'abord la copropriété, puis applique les règles de charges récupérables à son locataire.

Un copropriétaire est-il prioritaire pour acheter un autre lot ?

La copropriété ne crée pas, à elle seule, un droit de priorité général entre copropriétaires. Vérifiez cependant l'acte de vente, le règlement de copropriété et les éventuels droits légaux propres au bien vendu.