Droit de préemption urbain (DPU)

Une priorité d’achat encadrée

Le DPU sert à mettre en œuvre une opération d’intérêt général : création de logements, équipement public, activité économique ou amélioration urbaine. La commune l’exerce souvent elle-même, mais un établissement public de coopération intercommunale peut aussi être titulaire du droit. La décision de préempter doit indiquer l’objet poursuivi.

La priorité joue seulement lorsqu’un propriétaire décide de vendre et que le bien se trouve dans un périmètre soumis au DPU. Maison, appartement, immeuble ou terrain peuvent entrer dans le champ de la procédure. La délibération qui fixe les zones est portée à la connaissance des habitants, notamment par affichage en mairie pendant 2 mois et dans la presse locale. Demandez à la mairie ou au notaire de vérifier le périmètre applicable à la parcelle : cette vérification intervient avant la signature définitive.

Le DPU ne fixe pas librement le prix d’un bien et ne transforme pas chaque projet de vente en expropriation (L’expropriation permet, pour un projet d’utilité publique, de transférer un bien à une personne publique contre une indemnité juste et préalable.). Il organise une priorité d’achat au moment de la vente. La collectivité peut renoncer ; le vendeur poursuit alors son projet avec l’acquéreur choisi, aux prix et conditions déclarés.

La DIA ouvre la procédure

La déclaration d’intention d’aliéner, ou DIA, informe la collectivité du projet : identité du vendeur, description du bien, prix et conditions de vente. Le propriétaire l’établit lui-même sur le formulaire dédié ; une DIA signée par l’acquéreur, l’agent immobilier ou un autre tiers est invalide. Une annexe descriptive ou un plan du terrain avec sa superficie peut compléter le dossier.

La DIA est adressée à la mairie de la commune où se situe le bien, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique lorsque la commune l’accepte. Le formulaire officiel aide à présenter les informations attendues, tandis que le notaire sécurise habituellement l’envoi et le calendrier de la vente.

La promesse de vente reste donc utile pour fixer l’accord avec l’acquéreur. L’acte authentique attend, lui, l’issue de la préemption. Une DIA complète évite aussi de fragiliser la vente : la collectivité peut demander l’annulation d’une vente réalisée sans DIA ou sur la base d’une déclaration incomplète, dans les 5 ans de la publication de l’acte.

Les trois réponses possibles

À partir de la réception de la DIA, la mairie dispose de 2 mois. Son silence vaut renonciation. Une renonciation expresse ou tacite permet au vendeur de conclure avec son acquéreur, au prix et aux conditions de la DIA.

Elle peut aussi préempter sans réserve : elle achète alors aux conditions proposées et remplace l’acquéreur pressenti. La décision fait l’objet d’une publication, puis la vente se formalise par acte authentique chez le notaire.

Enfin, la collectivité peut proposer un prix inférieur. Le vendeur a 2 mois après l’offre pour accepter ce prix ou maintenir son prix et accepter que le juge de l’expropriation le fixe. En cas de refus du vendeur, la mairie saisit ce juge dans les 15 jours. Le juge détermine le prix ; il n’examine pas la légalité de la décision de préemption. Après la fixation judiciaire, chaque partie dispose de 2 mois pour accepter le prix ou renoncer à la vente. Le silence vaut acceptation et, à l’issue de ce délai, le transfert de propriété intervient au profit de la mairie.

Un locataire reste protégé

La préemption d’un logement loué maintient le bail en cours. La collectivité devient le bailleur à compter de la vente : elle reprend les obligations (Titres de dette : l'investisseur prête à un émetteur, qui verse des intérêts et rembourse à l'échéance.) du bail, perçoit les loyers et charges et assure la restitution future du dépôt de garantie. L’ancien bailleur reste responsable de ses manquements antérieurs à la vente.

Des travaux (Les travaux de logement regroupent les formalités, contrats, assurances et garanties qui encadrent une construction, une rénovation ou une extension.) liés au projet public peuvent ensuite rendre un départ nécessaire. Dans ce cas, la collectivité propose un relogement compatible avec les besoins et les ressources du locataire et peut prendre en charge les frais de déménagement. Le locataire peut alors résilier par lettre recommandée avec avis de réception, sans pénalité ; les indemnités éventuellement dues sont prises en compte. En cas de désaccord sur leur montant, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble le fixe.

Contester ou racheter plus tard

Le propriétaire et l’acquéreur évincé peuvent demander l’annulation de la décision devant le tribunal administratif dans les 2 mois de sa notification. Parmi les motifs examinés figurent l’insuffisance de motivation, l’absence de projet réel, l’insuffisance d’intérêt général, l’erreur manifeste d’appréciation ou le détournement de pouvoir. Une annulation avant la vente rend au propriétaire la liberté de vendre à l’acquéreur de son choix. Après la vente, la mairie propose prioritairement la revente à l’acquéreur évincé puis, s’il refuse, au propriétaire initial.

La rétrocession vise une autre étape : elle concerne un bien déjà préempté. Si la commune souhaite, dans les 5 ans, utiliser ou revendre le bien pour un projet différent de celui annoncé, elle propose d’abord l’acquisition à l’ancien propriétaire ou à ses héritiers. Son offre précise le prix et les caractéristiques de la rétrocession. Le destinataire dispose de 2 mois après réception pour accepter, renoncer ou demander un autre prix ; le juge de l’expropriation tranche le prix en cas de désaccord.

Questions fréquentes

La mairie peut-elle préempter tout bien mis en vente ?

Elle intervient sur les biens situés dans un périmètre de préemption décidé à l’avance et pour une finalité d’intérêt général. La vérification de l’adresse et de la parcelle reste indispensable.

Qui doit signer la DIA ?

Le propriétaire du bien. La signature d’un acquéreur, d’un agent immobilier ou d’un tiers ne rend pas la déclaration valable.

Le silence de la mairie bloque-t-il la vente ?

Au terme des 2 mois suivant la réception de la DIA, le silence vaut renonciation. Le vendeur peut alors vendre aux prix et conditions qu’il a déclarés.

La préemption met-elle fin au bail du locataire ?

Le bail continue avec la collectivité comme nouveau bailleur. Un relogement et une résiliation avec indemnisation peuvent intervenir lorsque les travaux exigent le départ du locataire.

Peut-on récupérer un bien préempté ?

L’ancien propriétaire peut bénéficier d’une priorité de rachat dans certains cas de rétrocession, notamment lorsque l’usage du bien change dans les 5 ans ou après l’annulation de la décision de préemption.