La Cour des comptes remet en cause la méthode de calcul de l'encadrement des loyers, appliqué dans 69 communes. Faute d'intégrer la surface habitable, les plafonds pénalisent les petits studios et avantagent les grands appartements. L'institution appelle à refondre ce barème ou à y mettre fin.
Publié le 14 octobre 2026, un rapport de 194 pages de la Cour des comptes évalue l'encadrement des loyers. Issu de la loi ÉLAN de 2018, ce plafonnement au mètre carré expire le 24 novembre 2026. Il couvre aujourd'hui 69 communes et 1,16 million de ménages locataires.
L'audit des données 2019-2025 des observatoires locaux des loyers (Organismes agréés chargés de collecter les loyers pratiqués sur un territoire afin d'établir les médianes servant au calcul des plafonds préfectoraux.) (OLL) pointe les limites des grilles préfectorales. Le barème retient quatre critères : quartier, nombre de pièces, époque de construction et location nue ou meublée. Or ces paramètres n'expliquent en médiane que 48 % des écarts au m², et 31 % à Paris. Sur 100 € d'écart entre deux biens, « 52 € tiennent à d'autres facteurs », résume l'institution.
Dans chaque commune concernée, le préfet fixe trois tarifs au m² à partir du loyer médian observé. Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (Plafond légal au m², fixé à 20 % au-dessus du loyer médian du quartier, que le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser.) de 20 %. Seul un complément de loyer (Supplément facturé au-delà du plafond légal, autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation.), justifié par des caractéristiques exceptionnelles, autorise à franchir ce plafond.
Or cette grille réglementaire ignore la surface habitable du logement. Une salle d'eau et une kitchenette représentent pourtant un coût fixe, quelle que soit la taille du bien. Faute d'intégrer les mètres carrés, les plafonds sous-estiment les petits studios et surestiment les grands appartements. À 28 m², un deux-pièces subit ainsi un plafond au m² inférieur à celui d'un studio.
Sur les 4 catégories de biens (3 intervalles), la part des écarts liée à la surface recule en 3 baisses. Elle atteint 35,5 % pour un studio et 22,8 % pour un deux-pièces. Ce poids descend ensuite à 8,0 % pour un trois-pièces et à 2,5 % dès quatre pièces. Intégrer la superficie expliquerait 11 points d'écart supplémentaires sur l'ensemble du parc.
La collecte des données sur le marché immobilier fausse également le calcul des plafonds. La gestion directe entre particuliers représente 40 % à 60 % du parc locatif privé. Elle ne fournit pourtant que 7,5 % des loyers recensés par les observatoires. Après redressement statistique, un bail sans agence pèse près de 20 fois plus qu'un bien géré par un professionnel.
En Île-de-France, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) applique depuis 2019 un retraitement non transmis au comité scientifique. Ce calcul cale les tarifs sur ceux de l'année précédente indexés sur l'Indice de référence des loyers (Indice trimestriel calculé par l'Insee à partir de l'inflation hors tabac et hors loyers, qui plafonne la révision annuelle des baux d'habitation.) (IRL). Cette méthode a abaissé les médianes parisiennes de 0,27 €/m² (-1,2 %) dès 2019. Sur près de 60 décisions administratives, 5 arrêtés préfectoraux ont été annulés (3 à Paris, 2 à Lyon).
Les contrôles et les sanctions varient fortement d'une commune à l'autre. Dotée de ce pouvoir en janvier 2023, Paris a instruit 4 559 signalements jusqu'en 2026. Sur 2023-2025, 1 346 mises en demeure ont ciblé 188 € de dépassement mensuel moyen, surtout sur des studios. Près de la moitié (648 dossiers) a mené à un remboursement moyen de 3 476 €, outre 17 amendes (4 317 € en moyenne).
Ailleurs, Lyon compte 389 régularisations depuis 2023 (2 242 € restitués en moyenne) et 29 amendes. Lille a prononcé 12 amendes, contre aucune à Bordeaux, Montpellier, Grenoble ou au Pays Basque. Côté locataires, la contestation se heurte à 3 voies de recours aux délais allant de 1 mois à 3 ans. Le recours contre un complément de loyer reste quant à lui limité à 3 mois.
Repères
Face au risque de baisse de l'offre locative, la Cour soumet deux options au Parlement. Toute prolongation devrait intégrer la surface et exploiter la base fiscale « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Cet outil couvre 65 % du parc privé hors logement social, mais l'obligation déclarative est reportée au 1er janvier 2029. Sans cette réforme, l'institution préconise d'abandonner le dispositif au profit du plafonnement des relocations via l'IRL.
Le maire de Paris, Emmanuel Grégoire, défend « cet outil indispensable de justice sociale et de protection du pouvoir d'achat (Quantité de biens et de services qu'un revenu permet d'acheter, après prise en compte de l'évolution des prix et des dépenses contraintes comme le loyer.) ». Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, pointe quant à lui deux risques opposés. « Si on arrête l'encadrement des loyers du jour au lendemain, c'est l'explosion des loyers ; si on le généralise partout, c'est l'effondrement de l'offre locative. »
Le 14 octobre 2026, la commission des Affaires économiques du Sénat a rejeté la pérennisation votée par les députés. Avant la séance du 21 octobre 2026, elle a adopté une prolongation de 2 ans à périmètre constant. Ce texte porte également de 3 mois à 1 an le délai pour contester un complément de loyer.
ImmobilierL'encadrement des loyers allège la facture des locataires de 520 euros par an en moyenne. Ce constat ressort d'une étude de l'association Que Choisir Ensemble publiée le 8 octobre 2026. Le gain grimpe à 1 700 euros à Paris, mais un tiers des annonces dépasse encore les plafonds légaux.
ImmobilierÀ Paris, 46 % des annonces étudiées affichent un loyer supérieur au plafond légal. Ce taux ne suffit pas à établir une infraction : un complément de loyer peut être admis s'il est justifié dans le bail. Pour un dépassement affiché moyen de 171 € par mois, l'écart atteint 2 052 € sur un an s'il reste inchangé.
ImmobilierLa Fondation pour le Logement relève que 37 % des annonces étudiées dépassent les plafonds de loyers, contre 32 % un an plus tôt. Le dépassement moyen recule néanmoins de 192 € à 159 € par mois. Ce baromètre mesure des annonces, pas des infractions déjà jugées.
ConsommationLe gouvernement déploie le second volet de son plan d'électrification, dont une prime allant jusqu'à 1 000 € pour quitter le gaz. Réservée à des périmètres précis au sein de 109 territoires volontaires, cette aide n'ouvrira que d'ici mars 2027. Au 1er janvier 2027, le plan refond aussi les aides aux pompes à chaleur et soutient la recharge électrique à domicile.
ImmobilierNeuf ventes sur dix dans l'ancien se concluent sous le prix affiché au troisième trimestre 2026. Selon le baromètre Laforêt, la remise moyenne atteint 4,8 % en France et 5,1 % en régions. Elle dépasse même 10 % sur les logements très énergivores ou avec travaux.
ImmobilierL’Insee constate que 63 % des héritiers et bénéficiaires d’une donation possédaient déjà un bien avant la transmission. Parmi les logements hérités en 2018, 29,4 % ont été vendus au 1er janvier 2022. 15,6 % étaient loués et 7,8 % vacants.