Le projet de budget 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des logements loués en meublé. La mesure vise les bailleurs non professionnels au régime réel, avec des limites plus strictes pour les meublés de tourisme. Voici le fonctionnement prévu et les biens exclus.
Présenté le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de resserrer les règles applicables aux bailleurs. Inscrite à l'article 7 du texte, la mesure cible directement le mécanisme d'amortissement (Déduction comptable qui étale le coût d'un bien sur sa durée d'usage afin de réduire le bénéfice imposable sans décaissement de trésorerie immédiat.) en location meublée. Elle vise à réduire l'écart de traitement avec la location nue.
Pour un logement meublé classique, la déduction de l'amortissement des locaux serait limitée à 2,5 % de leur valeur par an. Le texte ajoute un plafond financier absolu fixé à 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce double verrou s'appliquerait dès lors que le bien sert de résidence principale au locataire.
Le tour de vis est plus sévère pour les meublés de tourisme (Un meublé de tourisme est un logement équipé loué pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y établit pas son domicile.). Leur taux d'amortissement déductible tomberait à 1,5 % par an, avec un plafond de 5 000 euros par foyer fiscal. Le gouvernement justifie ce choix par la volonté de favoriser la location de longue durée face aux locations saisonnières. Selon une dépêche de l'AFP, la mesure rapporterait environ 200 millions d'euros à l'État, un chiffrage absent du texte déposé.
En chiffres
Cette restriction s'adresse aux propriétaires relevant du statut de loueur en meublé non professionnel, couramment appelé LMNP (Statut de loueur en meublé non professionnel accordé au bailleur dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou aux autres revenus du foyer.). Elle concerne uniquement ceux qui déclarent leurs revenus au régime réel (Mode d'imposition où le bénéfice imposable est calculé après déduction des charges effectives et des amortissements, plutôt que par un abattement forfaitaire.) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire direct sur les recettes, n'est pas modifié par cet article.
Selon les critères de l'administration fiscale, le statut LMNP s'applique lorsque les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 euros. Il s'applique également quand ces recettes demeurent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur des murs pour tenir compte de leur usure. Cette écriture comptable permettait jusqu'ici de gommer une grande partie des loyers imposables, sans nécessiter de sortie d'argent.
Le projet de budget de l'État (Document voté chaque année par le Parlement qui prévoit et autorise l'ensemble des recettes et des dépenses de l'État pour l'année à venir.) sanctuarise toutefois plusieurs catégories de logements. Le plafonnement ne s'appliquera pas aux résidences étudiantes ni aux foyers réservés aux jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage. Les structures accueillant des personnes âgées ou handicapées ainsi que les établissements de soins de longue durée conservent également leurs règles actuelles.
Au-delà des plafonds annuels, la réforme modifie en profondeur la gestion des surplus d'amortissement. Jusqu'à présent, la part non déduite une année faute de loyers suffisants était mise en réserve sans limitation de durée. Le bailleur pouvait l'imputer dix ou quinze ans plus tard sur des exercices plus rentables.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, cette faculté de report serait supprimée. Les amortissements dépassant les seuils de 2,5 % ou de 7 000 euros ne pourront plus être déduits des résultats des années suivantes. La perte de l'avantage fiscal deviendra donc définitive pour l'exercice concerné.
Pour les stocks existants, les amortissements enregistrés avant le 1er janvier 2027 resteront utilisables jusqu'au 31 décembre 2036. Leur imputation annuelle sera toutefois limitée à la moitié du bénéfice imposable. Ce tour de vis prolonge la réforme de 2025, qui réintègre déjà les amortissements lors de la revente d'un bien immobilier.
Pour les bailleurs, aucune démarche n'est requise dans l'immédiat. Le texte constitue une proposition soumise au vote des députés, et la fiscalité des revenus de l'année 2026 reste totalement inchangée.
Les députés peuvent déposer des amendements jusqu'au 9 octobre 2026. L'examen en séance se déroulera du 13 au 19 octobre, avant un premier vote solennel le 20 octobre. Le vote sur l'ensemble du budget aura lieu le 17 novembre, avant l'examen au Sénat. D'ici là, les bailleurs ont intérêt à suivre les débats sans modifier prématurément leur organisation.
FiscalitéDès le 13 octobre 2026, Airbnb prélève une commission unique de 15,5 % à la charge exclusive des hôtes. Pour conserver leur gain net, les propriétaires augmentent souvent leur tarif affiché. Mais le fisc et l'Urssaf calculent leurs seuils sur le chiffre d'affaires brut facturé : cette hausse faciale rapproche mécaniquement les loueurs des plafonds du micro-BIC et des cotisations sociales.
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