Le dispositif Relance logement s’applique déjà à certaines acquisitions depuis le 21 février 2026. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, veut élargir l’avantage fiscal dans l’ancien, mais les nouvelles règles restent soumises au Parlement.
Pour les bailleurs, le point sensible est le filtre d’entrée : le régime actuel privilégie le neuf collectif et l’ancien très lourdement rénové. Les textes discutés chercheraient à inclure davantage de biens existants, notamment via un critère énergétique.
Le bailleur doit louer nu, comme résidence principale, pendant neuf ans. Le loyer est plafonné, et le locataire ne peut pas appartenir à son foyer fiscal ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré.
Le mécanisme ne prend pas la forme d’une prime versée au bailleur. Il repose sur un amortissement fiscal (Déduction annuelle qui tient compte de l’usure théorique du logement et réduit le revenu foncier imposable.) : une déduction annuelle qui tient compte de l’usure théorique du logement et réduit le revenu foncier imposable. La base amortissable exclut forfaitairement 20 % du prix net de frais, correspondant au foncier. Selon les cas, le dispositif permet jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (Situation où les charges déductibles dépassent les loyers ; une part peut réduire d’autres revenus sous conditions.) imputable sur les autres revenus.
Dans l’ancien, les travaux d’amélioration doivent actuellement représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde. Les acquisitions entrant dans ce régime sont prévues jusqu’au 31 décembre 2028, sauf modification ultérieure de la loi.
Le texte gouvernemental présenté le 24 juin 2026 voulait abaisser de 30 % à 20 % la part minimale de travaux exigée dans l’ancien. Il proposait aussi de remplacer la réhabilitation lourde par une exigence de performance énergétique minimale : un logement classé D au minimum selon le diagnostic de performance énergétique (DPE (Diagnostic classant un logement de A à G selon sa performance énergétique et ses émissions.)), qui classe les biens de A à G selon leur performance énergétique et leurs émissions.
Cette version ouvrait également le dispositif aux maisons individuelles anciennes et aux locaux transformés en logements. L’objectif était de rendre l’investissement locatif (Achat d’un logement destiné à être loué pour percevoir des loyers, avec ou sans avantage fiscal.) plus accessible dans des biens existants, alors que le cadre actuel cible surtout le neuf collectif et les rénovations les plus importantes.
Le Sénat a adopté le 8 juillet une rédaction différente. Elle supprimait le pourcentage uniforme de travaux et retenait une exigence énergétique : une classe D au minimum, ou une classe E lorsque le logement était initialement classé G. Le texte ouvrait aussi le dispositif à la transformation de locaux non résidentiels.
Vincent Jeanbrun défend cette logique au nom de la rentabilité du logement. Lors de son audition à l’Assemblée, le ministre a résumé son objectif ainsi : « On ne dort pas dans un PEA et il est essentiel de rendre le logement aussi rentable que le placement financier. »
La version sénatoriale prévoit également un calcul de l’amortissement au niveau des SCPI (Société qui collecte l’épargne d’investisseurs pour acheter et louer un patrimoine immobilier.), des sociétés qui collectent l’épargne d’investisseurs pour acheter et louer des immeubles. La déduction serait ensuite répartie entre les associés, avec un engagement individuel de conservation des parts pendant neuf ans. Cette extension ne s’applique pas encore.
Le projet traite aussi des logements classés F ou G. Le texte adopté par le Sénat prévoit un maintien temporaire en location sous condition de travaux, avec un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les copropriétés. Des exceptions sont prévues lorsque les travaux sont techniquement impossibles, disproportionnés ou empêchés par une copropriété malgré les démarches du bailleur.
Ces dispositions pourraient modifier la stratégie d’un propriétaire, mais elles ne permettent pas encore de conclure qu’un logement ancien est éligible. Le résultat dépendra de la rédaction finale, notamment sur le niveau de performance énergétique exigé et sur les opérations de transformation retenues.
Au 1er octobre 2026, le projet de loi n’est pas définitif. Le Sénat l’a adopté en première lecture, puis la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a déposé son texte le 23 septembre. Le dossier parlementaire indiquait encore que cette version n’était pas publiée, et l’examen en séance restait à programmer.
La semaine du 5 octobre avait été évoquée lors de l’audition du 16 septembre, mais ce calendrier pouvait encore être reporté. Les propriétaires doivent donc distinguer le dispositif Jeanbrun déjà en vigueur des assouplissements proposés : seuls les premiers peuvent aujourd’hui servir de base à une décision.
La promesse de relancer la construction et la rénovation devra par ailleurs être évaluée après coup. La Cour des comptes avait souligné, dans son bilan du Pinel, la difficulté à mesurer précisément combien de logements avaient été construits ou rénovés grâce à l’aide fiscale. Ce constat concerne le dispositif précédent, pas encore Relance logement, mais il fournit un contrepoint aux objectifs annoncés.
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