Crédit immobilier

Chiffrer le projet au-delà du prix affiché

Le prix du logement lance le calcul. Le montant total à financer rassemble aussi les frais de notaire, le coût de la garantie demandée par le prêteur, les frais de dossier, l'assurance emprunteur (L'assurance emprunteur couvre tout ou partie des échéances d'un crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail selon le contrat.) et, selon le cas, le courtier ou l'agent immobilier. Pour une construction ou un achat sur plan, le calendrier de paiement mérite aussi une lecture attentive : les fonds peuvent être versés par étapes et générer des intérêts intercalaires.

L'apport personnel est la part de votre épargne mobilisée pour l'opération. Il réduit la somme empruntée. Garder une réserve pour le déménagement, l'équipement, des travaux imprévus ou une baisse temporaire de revenus aide aussi à aborder l'achat avec un budget plus solide. L'apport traduit donc un arbitrage entre crédit plus petit et trésorerie disponible.

Comment la banque lit votre dossier

La banque évalue votre solvabilité à partir de vos revenus, de votre épargne, de vos dépenses et de vos dettes ; elle consulte aussi le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Elle vérifie que l'ensemble des mensualités de crédits et des assurances de crédit reste, en principe, dans la limite de 35 % du revenu mensuel. La stabilité des revenus, les charges récurrentes, le reste à vivre et la nature du projet complètent cette lecture.

La durée modifie directement le budget : en l'allongeant, vous abaissez généralement la mensualité et augmentez le coût des intérêts sur la vie du prêt. Un prêt immobilier dure en général au plus 25 ans. Demandez des simulations à durée comparable avant de retenir une offre sur le seul montant mensuel.

La garantie sécurise la banque si les échéances cessent d'être payées : cautionnement bancaire, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. L'assurance emprunteur répond à une autre fonction et peut couvrir notamment le décès, l'invalidité ou, selon le contrat, la perte d'emploi. La banque peut exiger une assurance ; vous pouvez retenir l'assureur de votre choix dès lors que les garanties demandées sont respectées.

Comparer ce que coûte vraiment le prêt

Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le taux annuel effectif global (TAEG) exprime le coût annuel complet du crédit : intérêts, frais de dossier, frais d'intermédiaire, assurance et garanties obligatoires, ainsi que certains frais de compte ou d'évaluation requis pour obtenir le prêt. Le ministère de l'Économie rappelle que le TAEG permet de comparer les offres entre elles. Faites-le sur un même montant et une même durée.

Au 1er juillet 2026, les plafonds du taux d'usure pour les crédits immobiliers aux ménages sont de 4,07 % pour un taux fixe de moins de 10 ans, 4,57 % entre 10 ans et moins de 20 ans, et 5,29 % à partir de 20 ans. Ils sont de 5,28 % pour un taux variable et de 6,39 % pour un prêt-relais. Le TAEG appliqué à votre crédit ne peut pas dépasser le taux de l'usure ; ces seuils sont révisés chaque trimestre.

Ce plafond légal sert de protection, tandis que les banques fixent leur tarif dans cette limite. Une assurance ou une garantie obligatoire peut relever le TAEG. Pour une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), les intérêts intercalaires sortent du calcul du TAEG : le calendrier des appels de fonds et les coûts associés complètent alors la comparaison.

De la FISE au déblocage des fonds

Avant l'offre, la fiche d'information standardisée européenne (FISE) présente les caractéristiques principales dans une forme imposée. Chaque banque vous la remet gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre. Demandez des simulations comparables : même montant, même durée et garanties identiques.

L'offre précise ensuite l'identité des parties, le type et l'objet du prêt, la date de disponibilité des fonds, le montant, le taux, le TAEG, les garanties exigées et l'échéancier. Pour un taux variable, elle fournit aussi une simulation indicative de l'effet d'une variation sur les mensualités, la durée et le coût total, ainsi que les modalités de variation.

La banque maintient les conditions de son offre pendant au moins 30 jours calendaires à compter de sa réception. Le délai de réflexion dure 10 jours calendaires. Une offre reçue le 1er février peut ainsi être acceptée à partir du 12 février. Aucun versement de fonds n'intervient avant la fin de ce délai.

La condition suspensive de prêt inscrite dans l'avant-contrat protège l'acquéreur lorsque les conditions de financement prévues ne se réalisent pas. Son montant, sa durée et son taux doivent correspondre au projet demandé : vérifiez-les avec le notaire avant de signer et respectez les démarches ainsi que les délais de l'avant-contrat.

Les points à relire avant de s'engager

Lisez les documents comme un ensemble. Une mensualité basse peut venir d'une durée plus longue ; une assurance moins chère peut offrir des garanties ou des exclusions différentes. Identifiez aussi les frais dus lors de l'accord et le calendrier prévu pour les travaux ou une Vefa.

En cas de difficulté de remboursement après le déblocage, contactez rapidement le prêteur : le contrat et la situation personnelle déterminent les solutions possibles. Un remboursement anticipé peut aussi être envisagé, selon les règles et éventuelles indemnités du contrat. Pour l'examen d'un projet ou d'un litige, une agence départementale d'information sur le logement (Adil) ou Info Banque-Assurance peut aider à relire les options.

Questions fréquentes

Le seuil de 35 % garantit-il l'obtention d'un prêt ?

Il sert de limite de principe dans l'évaluation de solvabilité. La banque examine également les revenus, l'épargne, les dépenses, les dettes et le projet.

Peut-on choisir son assurance emprunteur ?

Oui, si l'assurance choisie respecte les garanties exigées par la banque. Celle-ci peut demander une assurance ; elle ne choisit pas l'assureur à votre place.

Pourquoi le TAEG peut-il dépasser nettement le taux nominal ?

Il rassemble les coûts obligatoires connus du prêteur pour obtenir le crédit aux conditions annoncées, dont l'assurance, la garantie et les frais de dossier.

Quand peut-on accepter l'offre de prêt ?

Après un délai de réflexion de 10 jours calendaires qui commence le lendemain de sa réception ; l'acceptation est possible dès le 11e jour.

Les fonds sont-ils versés dès l'acceptation ?

Les fonds restent indisponibles jusqu'à la fin du délai de réflexion. Avec un notaire, le déblocage intervient généralement le jour de la signature de l'acte ; travaux et construction suivent le calendrier prévu.