Le Sénat examine ce 21 octobre une prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers, à rebours de la pérennisation votée par les députés. Ce compromis maintient les plafonds actuels pour 1,2 million de ménages locataires, mais bloque l'entrée de nouvelles villes jusqu'en 2028.
Sans adoption d'un nouveau texte d'ici le 23 novembre 2026, le plafonnement des loyers disparaîtra automatiquement. La loi ELAN du 23 novembre 2018 avait créé cette expérimentation pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 l'a ensuite prolongée jusqu'en novembre 2026. Députés et sénateurs disposent désormais de 33 jours pour accorder leurs textes.
Les deux chambres s'opposent sur l'avenir de cette régulation du marché immobilier. Le 11 décembre 2025, l'Assemblée nationale avait adopté la proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz pour rendre le mécanisme permanent. Pour son auteur, « l'encadrement des loyers est un bouclier indispensable pour le pouvoir d'achat (Capacité d'un ménage à acquérir des biens et services avec son revenu, fortement déterminée par le poids mensuel du loyer.) des locataires dans les zones tendues ».
Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a écarté cette pérennisation. Elle privilégie une reconduction de deux ans, jusqu'au 23 novembre 2028, par crainte d'un retrait de biens du parc locatif privé. « Les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies », estime la sénatrice centriste Amel Gacquerre, rapporteure du texte.
Près de 1,2 million de ménages locataires du parc privé restent couverts si le compromis sénatorial l'emporte. Le dispositif s'applique aujourd'hui dans neuf territoires regroupant plus de 70 communes. Il inclut Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble-Alpes Métropole et 24 communes du Pays basque.
En revanche, le Sénat impose une prolongation à périmètre constant (Principe restreignant la prolongation de la loi aux seules 70 communes l'appliquant déjà, sans ouverture à de nouvelles villes.). Aucune nouvelle ville candidate en zone tendue ne pourra rejoindre l'expérimentation d'ici novembre 2028. Dans les 70 communes déjà engagées, la méthode de calcul du plafond demeure inchangée.
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer médian par quartier en fonction du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de bail. Le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (Plafond fixé par arrêté préfectoral, égal au loyer médian de marché majoré de 20 %, qu'un bailleur ne peut pas dépasser hors exception.), établi à 20 % au-dessus de ce niveau médian. Un loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence, encadre le bas de la fourchette.
Exemple
Le texte sénatorial révise aussi les règles encadrant le complément de loyer (Majoration autorisée au-delà du plafond légal pour un bien doté d'atouts exceptionnels de confort ou de vue, souvent contestée.). Ce supplément au-delà du plafond légal exige des caractéristiques rares de confort ou de localisation, comme une vue exceptionnelle ou une grande terrasse. Faute de définition stricte dans la loi, cette dérogation concentre l'essentiel des litiges locatifs.
| Mesure législative | Texte de l'Assemblée nationale | Texte de la commission du Sénat |
|---|---|---|
| Durée du dispositif | Pérennisation définitive | Prolongation de 2 ans (2028) |
| Communes éligibles | Toutes les zones tendues | Gel à 70 communes (périmètre constant) |
| Complément de loyer | Plafonné à 20 % du loyer | Non plafonné, contestable sous 1 an |
| Amende maximale | 10 000 € (particulier) / 30 000 € (société) | Maintien à 5 000 € et 15 000 € |
Alors que les députés plafonnaient ce supplément à 20 %, la chambre haute supprime cette limite. Elle fixe en contrepartie un délai unifié d'un an pour permettre au locataire de contester ce surcoût, afin d'écarter les recours tardifs. Tout dépassement illégal oblige le bailleur à rembourser le trop-perçu, en plus des amendes administratives préfectorales.
Sur le terrain, le respect des plafonds reste incomplet malgré les contrôles municipaux. À Paris, 31 % des annonces publiées en 2025 dépassaient le maximum légal selon la Fondation pour le Logement. Cette part avait reculé de 35 % en 2021 à 28 % en 2023 avant de remonter. En 2024, le surcoût moyen atteignait 237 € par mois sur les offres non conformes.
D'après l'évaluation gouvernementale, l'encadrement a modéré la hausse des loyers de 2 à 4 %, et jusqu'à 5 % à Paris. Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a souligné que « le cadre expérimental actuel souffre de faiblesses statistiques substantielles et d'une insécurité juridique persistante qui empêchent de recommander sa pérennisation en l'état ».
Selon les magistrats financiers, les observatoires locaux sous-estiment les petites surfaces et surestiment les grands logements faute d'échantillons complets. La Cour préconise d'adosser le calcul aux données de la fiscalité ou d'utiliser l'indice de référence des loyers (Indicateur officiel servant de plafond à la révision annuelle du loyer d'un logement en cours de bail.) (IRL).
Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, soutient le sursis de deux ans pour éviter un vide juridique immédiat. Il refuse en revanche toute pérennisation sans refonte préalable de la méthode statistique. Si l'Assemblée nationale rejette ce compromis, une commission mixte paritaire devra trancher avant le 23 novembre 2026.
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